每日地产丨RBA宣布近期不会升息,但购房者的支出预计仍将上涨

澳洲储备银行行长Philip Lowe已经警告借款者为升息做好准备,但措施的真正出台不会早于2023年。

尽管Lowe仍然认为2024年是央行最有可能将现金利率从创纪录的0.1%上调的时间框架,但RBA已经为提前加息打开了大门。

他表示,RBA董事会在考虑升息这一问题时已准备好保持耐心,但利率无疑终将会攀升。

“我确实认为,贷款机构和借款人都需要意识到,利率将再次上涨,”Lowe在周二董事会月度会议后的一次网络研讨会上表示。

“它不会很快反弹,我认为明年也不会上升。最有可能的情况仍然是2024年,但也有可能在2023年上调。


“所以当人们在做借贷决定时,他们需要把这一点考虑到他们的计算中。”




RBA董事会在周二宣布维持利率不变,但停止压低其三年期债券收益率。


收益率曾是澳联储为对抗新冠疫情而实施的支持措施之一,有助于降低所有借款人的融资成本。


Lowe表示,终止债券收益率目标的决定,反映了澳大利亚经济的改善,以及澳大利亚央行在实现通胀目标方面的进展早于预期。


“鉴于其他市场利率已经对通胀上升和失业率下降的可能性做出了反应,收益率目标在抑制澳大利亚利率总体结构方面的效力已经减弱。”


他补充说,放弃3年期国债收益率目标的决定并不意味着现金利率将在2024年之前提高。


“根据我们目前掌握的信息,现金利率完全有可能在2024年之前保持当前水平。但也有可能早些采取行动是更为合适的。”




PropTrack经济学家Paul Ryan表示,放弃收益率曲线控制政策的决定表明,利率上升将早于此前预期的可能性加大。


Ryan表示:“这是澳大利亚央行首次表明,利率可能会比此前给出的指导时间点2024年更早的上升,尽管它仍在暗示,不认为有条件支持央行很快加息。”


“借款者可能会看到更高的利率及更大的还款数额,且比他们预期到来的都要早。但随着我们走出极低利率时期,澳大利亚央行的加息可能会很缓慢。”


Lowe表示,澳大利亚央行欢迎银行业监管机构提高房贷的偿债能力评估缓冲利率的决定,并补充称,在利率处于历史低位的情况下,维持贷款标准非常重要。


“我的愿景是,贷款缓冲利率的提高证实了这一信息,即利率在某个时候会上升,而你需要为此做好准备。”




澳大利亚审慎监管局上月要求银行在评估利率上升后借款人是否仍能偿还贷款时,提高最低缓冲利率。


Lowe表示,他不担心贷款标准的恶化,目前的标准仍大致合适。


RBA排除了在2022年加息的可能性

金融市场一直认为利率最早将于明年上升,尤其是上周强于预期的数据显示基础通胀率在第三季度的年度增长达到2.1%之后。


虽然澳大利亚央行的核心预测是2022年的基础通胀率为2.25%,2023年为2.5%,但Lowe表示,最新数据和预测并不保证2022年将会提高现金利率。


“我承认,其他一些央行正在加息,但我们的情况不同,”他表示。


他坚持认为,澳洲联储董事会不会提高现金利率,直到通货膨胀持续在2-3%的目标范围内,这将要求工资增长比现在实质性地提高


“这可能需要时间。董事会准备保持耐心,”他表示。


他驳斥了市场对2022年加息的预期,认为这是对通胀数据的“完全过度反应”,并补充称,这种情况“并非不存在,但极不可能”。


Lowe表示,决定现金利率的是经济状况,而不是时间安排。




Ryan指出,澳大利亚央行明确驳斥了有关2022年首次加息的预测。


“即使他们更新了预测,但核心情境仍是定在2024年。”


“他们认为2023年加息的可能性比过去高,但也认为2022年甚至都不可能。”


澳新银行澳大利亚经济部主管David Plank表示,他预计利率将在2023年上半年开始上升。


“这并不意味着政策或金融状况在2023年之前都是静止的。我们已经看到了一些紧缩政策,比如定期融资机制和债券收益率目标的结束。”


房贷固定利率上升

Ryan表示,澳大利亚央行取消收益率目标,提高了人们对利率将在未来几年内上升的预期。


“这意味着长期定息贷款的利率将继续上升,但短期内我们不太可能看到浮动利率贷款的上行压力,特别是对自住业主来说。贷款机构对这类购房者的竞争最为激烈。”


"我们已经开始看到许多定息贷款产品利率上升,"澳新银行资深经济学家Felicity Emmett也表示。


“未来几个月,我们可能会看到相当显著的加息,幅度可能高达50个基点。”


“当新购房者在那时寻求贷款时,他们能找到的最低利率,也许不是2%……更有可能接近2.5%。”


她表示,那些定息贷款的借款者即便在未来几年需要转贷,但由于缓冲利率的存在,在还款上也不会存在问题。


然而,更高的还款额意味着人们需要减少在其他地方上的消费。




REA Group Broker首席执行官Susan Mitchell表示,明年房地产市场可能会保持活跃,但长期定息贷款利率可能会发生更多变化。


Mitchell表示:“我们已经开始看到许多对住房贷款利率的小幅调整,主要是针对长期固定利率房贷产品,以及一些浮动利率住房贷款的折扣率,但澳大利亚央行的声明表明,更重大的变化即将到来。”


她指出,借款人一直在调整部分或全部住房贷款利率,对转贷的需求继续保持强劲。


“过去几年,我们经历了一个极低的利率环境,但低利率不会持续下去。”


AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示,尽管加息仍遥遥无期,但对于2024年4月到期债券的0.1%的收益率目标的取消,意味着两年期和三年期定息贷款利率面临更大的上行压力。


这是由于银行融资成本上升,他表示,至少部分成本可能会通过固定利率的提高来传导。


Oliver指出:“虽然这对现有借款人没有影响,但会对新借款人产生冲击,加上缓冲利率增加0.5%,意味着明年住房需求将会减弱。”


Oliver表示,AMP Capital的经济学家仍然预计,第一次加息将在2022年11月,随后在次年12月再次加息至0.5%。




RBA不会通过升息来为房市降温


在周二的讲话中,Lowe再次排除了以加息来给澳大利亚繁荣的房地产市场降温的可能性。


他表示,利用利率控制房价“不在我们的视野上”。


“这不是我们正在考虑的事情,我认为这是不合适的。”


“当然,现在提高利率会让房地产市场失去一些动力,但这也意味着失业的人将增加,且工资增长会比现在更弱。


“对我来说,这听起来不像是一个很好的权衡,这不是我们必须要做的,甚至我认为也不适合这样做。


“人们有工作,而且他们的工资上涨得相当不错对我们而言是很重要的。”



Lowe表示,加息并不是房价上涨的解决方案,相反,他提到了一些结构性因素,如城市设计、投资房的税收优惠、人们选择居住的地方以及交通网络等。


澳大利亚统计局周一公布的数据显示,由于新的自住贷款下降了2.7%,9月份新增住房贷款承诺下降1.4%。这是连续第四个月下降。


Ryan表示,澳大利亚央行和APRA各自做出的改变规模都很小,但标志着金融形式开始收紧。


“我认为,利率和信贷供应可能会从现在开始进一步收紧就是信号。”


“这既符合经济的改善,也符合监管机构的看法,即我们过去几年看到的房价增长在未来不可持续。”


但Ryan预计,鉴于购房者的需求持续旺盛,住房市场状况在不久的将来将保持强劲。


他补充称:“我们看到,尤其是在墨尔本和悉尼市场从封锁中重新开放后,有很多卖家在等着挂牌出售他们的房产。”


“未来6个月,房地产市场活动的前景将非常强劲。”