日元汇率梦回5年前,那些买日本房的人是亏了还是赚了?

这一个礼拜以来持有日元资产的投资者们非常「捉急」,眼巴巴看着自己手上的日元储备一点点变得不值钱。


尤其是持有日本房产的投资者现在割肉卖了怕心疼,现在不卖又怕明天跌得更狠



其实在过去已经购买了日本房产的投资者担心的,并不是因这点汇率差损失了多少钱,而是一直被视作「避险货币」的日元,经过这次通胀后会不会就此不再那么安全?


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日元跌,心慌但别动摇


首先要知道,「通胀」这件事应该是目前经济市场的「主旋律」,哪怕没有新冠、没有经济恶化,通胀也依旧存在。再加上最近由于大宗商品价格持续走高、美国原油价格上涨,多重因素使得日元贬值速度加剧


当然迄今为止,高昂的原油价格一直都是日元贬值的主要原因。


作为石油能源的进口大国,一旦原油价格上涨,这上涨的贸易差将会传递到日本出口的能源商品、基础原材料,使得贸易逆差进一步加剧。



其实将他国货币比较一番后会发现,由于美元升值与原油升值同步,其实不仅是日元比美元,哪怕就算是欧元比美元也出现疲软的情况


因此无关乎是否为「避险货币」,只要是无石油资源国家或是靠进口美国石油的国家,其货币币值必然会受到暂时下跌的影响。


因此日元跌,心慌可以,但是不用动摇投资决心,因为这就变相意味着,现在投资日本房产的成本是近几年最低


举个例子,同样是位于东京都价值2000万的公寓,一年前汇率是0.067,购买成本为134万人民币,而如果按照今天的汇率0.055来买,就只要花110万人民币,中间就直接省了24万


也有人会觉得「按照这个算法,那些前几年日元汇率上涨时花134万买房的人,是不是今年就直接亏了24万?」


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3年前买日本房产的人现在是赚是亏?


其实日元汇率刚开始下跌的时候,我们曾回访过群里最早一批购买日本房产的投资者,想要对比一下汇率是不是真的影响到了投资者们的投资收益?


第一位接受回访的黄先生,是2017年中旬左右通过神居秒算购买到的第一套位于东京都港区二手投资公寓,当时买入价格为2950万日元(约合人民币174万,当时汇率为0.059),随后一直用于出租,月租金10.5万/月,一直到2020年上半年新冠来临,黄先生才匆忙卖掉后回国。


在这将近三年的时间里,黄先生的投资公寓并未涨过房租,总共收了37个月的租金。刨去每月必须支出的1.25万日元管理费以及1.21万日元的修缮公积金,每月房租收益是8.04万日元,37个月的总收益为297.48万日元(约合人民币19.6万,当时汇率为0.066)卖出时的价格为3300万日元(约合人民币217.8万,当时汇率为0.066),总计收益63.4万人民币


再刨去购买时的税费,以及每年应缴纳的固都税、托管费、中介费以及买卖期间行政书士和司法书士的费用(约房价的6%,10.4万结果是躺赚53万



第二位回访的赵先生,在2019年底购买了东京都新宿区一套750万日元的投资公寓(约合人民币48.75万元,当时汇率为0.066),至今仍持有。


两年多来共收取了23个月的租金,月租金为6.8万日元/月,刨去每月1.25万日元的管理费及0.21万日元的修缮公积金,月租金收益为5.34万日元/月,23个月累计122.82万日元(约合人民币6.8万,按照目前的汇率0.056)


目前这套位于新宿区的公寓价值880万日元(约合人民币49.28万,按照目前的汇率0.056),假设赵先生现在就把这套公寓出售,那么总计收益为7.33万人民币。同样扣除了买卖阶段以及持有阶段需要支出的相关费用后(约房价的6%,2.93万收益依旧为,净赚4.4万


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现在时机正好,莫让犹豫徒增成本


这两个回访的例子正好对应了日元汇率上涨阶段的「低买高卖」以及汇率下跌时的「高买低卖」


无一例外,日元汇率其实对于长期持有日本房产的投资者而言,不会有太大的影响,只要选择的地段够热、租约够稳定,收益也就更稳定。


但话说回来,既然现在日元汇率已经跌破寻常,那么现在入手一套低价、优质公寓,是不是变相在节约成本呢?


讲到这里,不少尚未持有日本房产的投资者肯定还盘算着「你看这汇率,要不要再等等?索性跌破「5」大关,直杀最低价。」


而我认为,现在上车,买到就是赚到


因为投资日本房产,总共有两次机会能够将成本控到最低,一次是日本房价还没涨起来的时候,还有一次就是现在汇率最低的时候。


鱼和熊掌不可兼得,当一次恰好的机会摆在你的面前,你没有好好珍惜,那么想要等待下次好时机,可能就遥遥无期了。