超越六本木,东京港区的下一个「地王」是谁?

将于2023年竣工的东京港区虎之门・麻布台(虎ノ門・麻布台)再开发计划备受瞩目。


在这项改造计划进行的过程中,让不少标志性的商业设施再次火了一把,其中就包括「六本木ヒルズ(六本木新城、六本木之丘)



这幢位于日本东京闹市区的商业综合体曾由森大厦株式会社在1986年主导开发,2003年正式开业,总建筑面积将近75万㎡,是日本最大规模的城区开发项目,也是继银座、新宿等著名商业中心后,东京又一世界级的都市中心综合体


不过六本木新城毕竟也已经服役了18年,如今的港区,又一块再开发项目已经提上日程,这片位于六本木新城、アークヒルズ(赤坂方舟之丘)以及虎ノ門(虎之门)附近的「虎之门・麻布台再开发计划」,有望超越六本木新城,成为东京新地标



虎之门・麻布台周边是一条原本聚集了矮层建筑以及木造一户建的古老街道,由于地势原因,这里在改造前的地势差非常大,通行不便的问题被不断放大。因而在此次的开发计划中,将会极大程度解决通行不便的问题。


在拓宽道路的过程中,六本木一丁目站和神谷町站的地下通道也将随之进行改造,东西方向的换乘大厅将会扩建,进一步方便了出行。


虎之门・麻布台再开发计划中最重要的一个环节就是将会建造3栋超高层建筑(A、B街区)、4栋低层建筑(C街区)、以及高层建筑群和低层建筑之间约6000㎡的中庭广场。


对比虎之门・麻布台和六本木新城就不难发现,在六本木新城的基础上,虎之门・麻布拥有更大的面积、提供更多的客房及办公区。办公楼将会提供超过20000个工作岗位,广场的绿化率也是六本木的1.26倍



可能不少人会觉得虎之门・麻布台其实就是放大版的六本木新城,但其实并非如此。


最初六本木新城的定位是兼具工作、娱乐、生活、休闲为一体的全新城市综合体,此外还是一个艺术和创意相融合的都市空间,美术馆、电影院、购物街、美食城等各种文化娱乐设施也一应俱全,已经成为日本东京的新地标及外地游客去东京必到的城市综合设施。


从地价上来看,随着六本木新城的正式运营,东京地铁六本木站周边的历史地价除了在经历泡沫时代(2009年之后)时价格有所下降,自2014年起每年涨幅稳定,在2020年回归高点



而虎之门・麻布台的市场定位和六本木不一样,规划时虎之门・麻布台的设计理念是「Modern Urban Village(现代都市村),其实就是为了能够通过再开发项目,在东京核心区域打造融合先进的大都市和亲密的小村庄两种特质的独特社区


从地价上来看,虎之门常年稳居港区老二的位置,可以预见的是,当虎之门・麻布台区域在2023年正式对外运营之后,其周边地价将会再次上涨。




其实在港区这个寸土寸金的地方,不乏有比虎之门发展潜力更大的地区,像新桥、汐留和赤坂无论是热门程度还是基础设施的完备程度,无不比虎之门有名,为什么偏偏选在了虎之门?


虎之门自江户时代以来都是东京传统的商业区,由于很久以前直通皇居,因此在老店铺以及商业楼之中会穿插着许多寺庙,散落在商业大厦和老店之间,适合漫步逛街。


正是由于虎之门自古以来都是处于现代化和村落化的模糊地带,因此与其说是政府选择开发虎之门,不如说是虎之门的存在正好合了政府想要的打造「现代都市村」的心愿



并且细细想来,此前政府已经对六本木之丘、赤坂方舟之丘以及虎之门之丘进行大刀阔斧地开发,如今六本木之丘已成为文化中心,而虎之门之丘则成为国际商业中心,继而再通过虎之门・麻布台将这二者连接起来,使之成为国家战略特区——国际商业枢纽,这一布局直接使得东京都港区的身价将再次迎来跃升。


虽然港区地价目前已经较东京其他区高上许多,但从房屋保值的角度来看,由于港区内的商业楼、公寓楼、教育机构以及各种基础建设已经非常完善,因此地价、房价下跌的风险远小于其他地区。


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距离虎之门・麻布台竣工还有将近2年,相信等整个街区正式对外营业之后能够成为整个东京乃至整个日本全新的国际化城市焦点。


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