7月:购房人数连涨3个月,日本房产还有「肉」吗?

7月,首都圈公寓每平方米租金上涨0.7%,为3297日元/m²(约合人民币193.7元/㎡),这也是东京都房租连续第3个月的上涨。近畿圈、中部圈仍在震荡变化中,基本也都维持在1983日元/㎡(约合人民币116.6元/㎡)和1846日元/㎡(约合人民币108.5元/㎡)


日本房产的卖方市场目前正面临着二手房增量慢存量少、新房开发速度缓慢的现状,买房市场又遇上日本人和全球投资者共挤一根赛道,上演现实版「狼多肉少」


在当下这个日本租金、房价随时准备起飞的时代,那些犹豫着没有上车的投资者们接下来还有「肉」吃吗?


三大都市圈连续6年同期每平方米租金价格


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7月租金上涨,租赁市场依旧火热


从2021年7月的首都圈公寓的每平米租金来看,受到原本租金水平就高的东京都影响,在其带动下整个首都圈的公寓的每平米租金保持3个月的稳定上升,与上月相比涨幅为+0.7%。


从首都圈的各都县来看,东京都涨幅为0.4%(3742日元/㎡),尽管神奈川县的次新房数量一直在减少,但房租持续走高,上月维持在2414日元/㎡(约合人民币141.8元/㎡),涨幅为0.4%。琦玉县和千叶县相较6月略有减少。


三大都市圈近一年每平方米租金价格


这也是我们之前一直在说,投资日本房产最重要的永远是地段,地段选对了必然会使房东的房价在未来持有阶段产生收益,也会使租金在一开始就优于一些地区相对不好的房源。


地段不会选?投资怕踩雷?

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近畿圈由于大阪的再开发计划不断推进,其未来的发展前景也不断扩大,这也使得每平米租金与上月相比上涨了0.4%(1983日元/㎡,约合人民币128.2元/㎡)


近畿圈中涨幅最高的是大阪府,每平米租金上涨1.3%(2181日元/㎡,约合人民币116.5元/㎡),5~6月有小幅度下滑,目前7月的平均租金尚未恢复到5月之前。


而兵库县由于次新房数量逐渐减少,目前平均房龄为29年,是统计中平均房龄最大的一个。


其实房屋的新与旧很大程度上决定了投资回报的高低。新房和次新房固然好,易出租且租金高,但是购入成本高。


而二手房的价值在购入时就已经扣除了折旧部分,降低了投资成本,一些地段好的二手公寓租金也不会比同地区的新房低很多,这样算下来的投资回报率甚至可能会远远高于新房


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「0首付」购房的日本人增加


尽管现在日本依旧是以「年轻人租房、中年人买房」为主流,但是这个陈旧的概念如今正在慢慢被舍弃


根据日本经济新闻的相关报道,三井住友信托银行从今年3月开始进行有关居住和资产形成的意识和实际情况调查(2021年),以全国约1万名20~64岁人士为对象,在有购房经历的3546人中,申请住房贷款的人占80%


其中,「零首付」(27%)、「1成首付」(22%)的人加起来占到了统计人数的一半。


尤其是在被视为买房主力的30多岁的人群中,「2成首付以下」的人群占到了2/3。在20多岁的购房者中,「2成首付以下」占到了60%。



此前,在日本申请住房贷款和国内一样,普遍是以房价的2~3成作为首付基准。而现在,这种固定思维正在被颠覆,首付越来越少,甚至「零首付」的情况今后将越来越多


有的金融机构目前推出的住房贷款浮动利率低于年0.5%,而根据目前的减税政策,享受贷款余额的部分最多还能抵扣1%的抵扣,这就促使日本人通过申请住房贷款买房。


以投资作为购房目的的人越来越多


根据RENOSY公布的7月日本房产投资报告来看,上月成交客户中,复购人数比例占到27%,连续3个月上涨。



在所有的房屋成交中,依旧是以东京都的房源为主要购买对象,这也符合我们此前的预期,交通和商业更加完善的大城市核心区域,将会是接下去日本房产价值猛增的「主力军」



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为什么东京的房子是「永远的神」?


对日本房产市场影响最大的时间是2020年4月至5月,当时第一次宣布国家进入紧急状态,当时东京都市区的二手公寓市场方面,成交数量直接下降了近一半。


但在紧急事态宣言被解除后,东京的二手公寓需求就如潮水般汹涌,根据此前的数据显示,今年7月首都圈二手公寓成交均价为60.71万日元/㎡(约合人民币3.59万元/㎡),比去年同期增长8.4%,这也是自去年以来,首都圈二手公寓成交单价首次超过60万日元



另一方面,自新冠疫情以来二手公寓库存数在持续减少,这并不是危言耸听!


现在的日本房产市场新房建造数量持续萎缩、开盘即售空,二手房市场又出现需求远大于供应的现象,这两者是导致目前房产市场价格持续走高的主要因素。


此前我们也透露过,在日本,19层以下的普通公寓在过去的一年内,在库待售的房源数量骤降77%,而每平米单价反而一路高歌猛进,一举突破110万日元(约合人民币6.47万/㎡),是上一年度的114.3%,同时也是2019年6月单价的120%。


东京的房子果然是「永远的神」了



即便现在疫情仍未完全消散,日本人对房子的需求仍不减,如果乘现在抢占核心区域的公寓,还是能有机会获得一个高于市场平均的租金回报。