佳兆业的“地王”,平安的生意丨焦点

“在佳兆业加速资产处置之际,“老朋友”平安系又出手了。

中房报记者 许倩丨北京报道

在佳兆业加速资产处置之际,“老朋友”平安系又出手了。

11月18日,广州市卓佳房地产开发有限公司股权结构发生变更。该公司原由佳兆业旗下广州市业兴投资发展有限公司持股100%,现由平安信托持股100%,认缴出资额1500万元。

卓佳房地产旗下地块只有一个,就是佳兆业于去年底以20.18亿元拿下的广州市南沙区南沙湾住宅地块,楼面价22700元/平方米,刷新了当时的南沙楼面价。如今,这块曾经的“地王”项目已被平安信托收入囊中。

中国平安被业内称为“隐形地主”,它是华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉、朗诗地产等房企的第二大股东,并持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股权。即便在房地产立于风口浪尖的当下,平安系对地产的投资热情仍未减少,4个月前,其以330亿元收购来福士商业地产。

平安集团总经理、联席首席执行官谢永林表示,险资以数万亿计,同时房地产是中国经济的组成部分,险资配置一定比例不动产,是组合管理非常重要的部分;公司坚持“房住不炒”,中国平安投资不动产用于收租,而非炒地皮。

但受地产投资拖累也是事实,投资者对其似乎信心不足。截至11月19日,中国平安股价收于49.96元/股,较今年初高位下跌近5成,市值大幅缩水。“保费下滑和地产领域投资利益受损带给保险公司双重压力,直接导致其股价下跌。”这是多位业内人士的判断。

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接盘佳兆业广州南沙“地王”

10日前,针对理财产品兑付逾期问题,佳兆业通过其官网告诉外界,计划加速资产处置、抵押以及项目销售,以快速回笼资金,应对本次危机。现在,佳兆业将其去年底才拿下的广州南沙“地王”项目卖给了平安。

去年11月26日,南沙区南沙湾一宗宅地吸引20家房企“厮杀”,历经46分钟62轮竞价,该地块达到最高限制地价20.182亿元+竞配建面积12150平方米,折合楼面价22700元/平方米,溢价率32.81%,刷新南沙楼面价的同时,也直接进入摇号环节。最终,佳兆业通过摇号中签拿下。彼时,该区域楼市正被炒的火热。

拿下地块后,企查查资料显示,2020年12月3日,佳兆业成立了广州市卓佳房地产,注册资本为1500万元,负责开发该地块。没过几天,2020年12月29日,佳兆业全资公司广州市业兴投资发展有限公司作为出质人,将广州市卓佳房地产出质给了深圳市平安置业投资有限公司,出质股权额1500万元,即全部出质。这次质押为佳兆业换取了多少流动性,并未有数据披露。深圳市平安置业正是中国平安旗下涉房公司。

1年后,2021年11月15日,广州市卓佳房地产发生股权变更,大股东从“广州市业兴投资发展有限公司”变更为“平安信托”,且100%持股,而平安信托的认缴出资额依然是当初的1500万元。

股权出质是指债务人或第三人将其投资公司中所拥有的股权出质给债权人,作为债权担保,在债务人不履行到期债务时,债权人有权依法以折价或拍卖、变卖方式处置该股权,并以其处置所得价款优先受偿。由此,或许早在去年底佳兆业将广州市卓佳房地产全部股权质押给平安系后,就注定了这一“地王”项目的易主。

现在这一项目的销售前景亦不乐观。在限价限贷等政策收紧下,今年南沙区房地产交易量大降。“国庆”期间,广州全市新房住宅售量623套,同比下降31%;南沙区国庆新房成交量同比大降81%。

平安系可以说是佳兆业的“老朋友”。6年前,佳兆业就曾遭遇过一次债务危机,彼时,平安信托为其发行的一笔25亿元信托产品因到期无法兑付,最终由平安信托“兜底”进行了刚兑。为拯救佳兆业,2016年初平安银行还给佳兆业提供了500亿元战略资金,用于支持佳兆业全方位未来发展。如今,佳兆业再度面临生死危机,平安系还愿意拿出当初的魄力拯救佳兆业吗?

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“房企背后大佬”平安系日子也不好过

显然,马明哲的平安系并不是“救世主”,但其对地产投资的热爱也是业内共识。在中国平安旗下,平安不动产、平安人寿、平安银行、平安信托、平安资管等多个平安系公司或多或少都会涉及房地产,被称为“房企背后的投资者”。

平安在房地产上究竟投了多少钱?据中国平安中报显示,投资性物业账面值为666.17亿元,占投资组合的1.8%。中国平安方面曾表示,不动产投资规模在其整体险资投资比例不到3%。

今年6月28日,凯德集团发布公告,与中国平安旗下的中国平安人寿保险达成合作协议,此次合作设计项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场及杭州来福士中心,资产组合总资产价值达467亿元。平安人寿收购其中部分股权,总投资不超过330亿元。

除收购商业物业,平安还通过股权和债权形式投资了不少地产公司,持有包括华夏幸福、碧桂园、旭辉、绿地、保利、华润、绿城、九龙仓、金茂、凯德、协信等20多家房企的股份。

在平安旗下,还通过平安不动产独自或与多家房企联合拿地,成立合资公司共同开发项目。平安拿地涉及杭州、深圳、南昌、武汉、重庆等多座城市,合作开发方包括龙湖、万科、中海、保利、金地、招商、华润、九龙仓等。目前中国平安不动产投资的规模总计已达1855亿元,这个数字远远超过大多数房企总市值。

平安信托在房地产的布局也不遑多让。翻阅平安信托的“信托资产分布表”可以发现,其对地产的投资占比一直高居前列;它发行的信托产品也多以房地产为主。进入2021年,平安信托更是以超40亿元价格接盘诺亚财富核心物业“歌斐中心”,为自身新一轮地产投资拉开序幕。

在中国平安近年来的发展规划中,房产服务生态圈是一个重要板块。2018年年报中写道:平安集团通过平安城科致力打造集建设、管理、运营、服务于一体的房产服务生态圈。在2019年年报中则表示:逐步构建智慧建造生态圈,打造智慧“规、建、管”一体化平台。截至2019年12月末,该业务已覆盖全国61个大中城市,覆盖房产产业链企业数达66个。不过,值得注意的是,在2021年中报和三季报报告中,中国平安没有再提及这一业务。

投资房地产曾为中国平安的业绩加持。但如今整个房地产行业滑入低谷,中国平安的日子并不好过。三季报显示,中国平安前三季度营业收入达9046.29亿元,同比下降1.36%;归母净利润816.38亿元,同比下降20.77%;扣非净利润817.26亿元,同比下降20.85%。其中,第三季度单季度主营收入同比下降6.32%,归母净利润同比下降31.22%,扣非净利润同比下降31.18%,负债率达89.59%。

今年上半年,中国平安受华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整金额为359亿元,对税后归母净利影响金额为208亿元。华夏幸福的危机至今尚无明确解决迹象,公司累计未能如期偿还债务本息合计已达939.79亿元。

受华夏幸福资产减值影响,中国平安总投资收益率已弱于同行。三季报显示,前三季度中国平安的保险资金投资组合年化净投资收益率为4.2%,同比下降0.3个百分点;年化总投资收益率为3.7%,同比下降1.5个百分点,并称“投资收益率下滑主要受资本市场波动及投资资产减值计提增加等因素影响”。平安的总投资收益率弱于人保6.7%、人寿5.69%和新华保险6.5%。

“除投资华夏幸福造成数百亿元浮亏以外,平安投资超过20家房企股票也存在股价大幅下跌造成的巨大浮亏,以及平安在不动产领域内较大的投资布局所带来的价值重估亏损。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为。

对于市场担忧的地产投资风险,平安方面则认为,根据政府高层公开表态,房地产风险总体可控,政策在执行层面将进行纠偏,平安的不动产投资风险得到改善。