半价买下毒枭房3个月翻修赚11万!现在单笔纯赚7位数,90后的他如何6年实现资产千万?

我是从2015年起开始在加拿大投资房地产,无疑,我抓住了一个很好的时机。


因为从2013年开始,市场行情整体向上,地产投资的容错率很高。


租金也是逐年3-5% 的上涨,对于初入房地产市场的我来说可谓天时、地利、人和全占了。




1

Flip初体验


我的第一个Flip旧房翻新的项目原本是一个平淡无奇的townhouse,市价在30万左右,座标某工薪阶层社区,三十多年房龄。


直到我了解到原房主竟然刚刚因涉嫌贩毒被逮捕判刑了!


进到房子里面,发现许多面墙都被敲开了,不少地板也被撬开,浴缸给挪到了走廊上,想必警察来过这里,仔细搜查是否藏匿了毒品。


最终,我们仅用16万就从银行手里拿到了这个房子。


虽然看起来七零八落的,但是房子地基稳定,房顶门窗、热水器供暖等等都很不错,只需一个现代化的翻新,并不用大动筋骨。


这个deal也是我和我的合伙contractor合作的第一个项目,那时他大学毕业三年,对建筑了解颇多,但是也没有做整个项目的经验。


我们两个纯粹抱着反正金额不大,活儿也不复杂,不如干一把试试的态度去做的。


过程中有一点障碍,但整体完成效果挺好。


这个项目装修成本八万:包括全新的地板,挪了几面非承重墙,全新的厨房、卫生间,全屋装配现代化射灯,室内所有房间的门、洗衣机、烘干机等等全部更换掉,seal了driveway,清理了后院,并且添置了一些室外的小家具。


原本预计三个月左右完工,最后略微超出了两星期,但是成本与预计一致。


房子以35万挂牌上市,仅仅两周就成功售出,这完全不在意料之中。


原本考虑当时市场大概absorption rate在5个月左右,项目的迅速退出是对我们操盘能力的认可。


回看这个项目,在刚需房价位,很多类似需要复杂翻新的房产无人接手,也是主要把预算锚定在这个价位的买家没有时间、精力和闲余资金去动工,这便给了我们机会。


从买到卖接近半年的时间,此番经历让我对翻新民居的信心大增。


当然,也对一个市场的客观现实有了足够认识:市面上翻新房的供应很低,尤其翻新到位、没有偷工减料的翻新房产更是少之又少,一房难求。


加上房价整体上行,很快我们就去寻找下一个翻新的标的了。



2

建豪宅


翻修了几个同等价位的刚需房后,我发现虽然这个价位的房产做起来顺手,但是要想同时开工两个,甚至三个项目,那么大概率会每一个项目都要比计划的工期超期,如此一来在单位时间内的利润便变得有限。


2018年开始,我将翻新住宅方向转向专注于翻新,翻建,以及新建高端房产,项目价值上升至百万——数百万加元



工程上也变得更加复杂了, 比如加建,重筑地基,天井,室内电梯,泳池,定制铜制煤气灶,双层车库,加热车道,私人码头,定制私人影院等等。


从我个人角度而言,高端住宅的项目,需要专业能力强的团队,以及优秀的设计和实施,把握住这几点,利润率和溢价是超过普通民用住宅的。


毕竟建筑的基层成本是相似的,增加价值的是设计与品牌。


同时随着对当地市场的逐渐深入了解,以及与对应社区的房产中介建立起良好关系,很多项目尚未完成就已顺利售出,加快了资金周转。


2021年初,我通过收购一家持照的建筑公司,加强了自己对工程成本的控制同时,也开始涉及定制高档住宅的业务。



3

挖掘“被忽略”的机会

在翻新独立屋的同时,我也在研究规模更大的项目(尤其逻辑相同的) ——个人偏爱在市中心的改建或者扩建项目


首先我会在市中心的低密度住宅区以及低密度的住宅商业混杂区寻找地皮。


所能看到的房产组合会是这样:拿出一个block,中间部分以townhouse为主,其中一些townhouse在过去数十年间被改建成小户型的多单元公寓,在每个block的边角,即两侧都是马路的lot一般会附设底商。


而我所在的城市,有一个政策是准许边角的corner lot扩建到75%的lot coverage,同时建筑高度准许做到33尺。


但街道中间的lot只准许65% 的lot coverage以及22尺的建筑高度。


仔细研究过后,我以市价买到了一个街角的lot,上面是一栋四单元的双层出租公寓。



市场相似房型对比分析报告(comparable analysis)显示这个区域均价为400刀一尺,我买的是地皮上的建筑,总计2,800尺左右,lot coverage仅为50,地皮面积在3,000尺左右,110万成交。


在经历了大概六个月与政府的交涉,制作图纸和申请permit,清理租客之后,最终拿到开工许可,我建了四个三层townhouse,每层合计建筑面积2200尺,总计6600尺的建筑面积,以及每个townhouse在顶层(4层)均有一个私人花园。


充分利用此政策,我的可建筑面积,每尺平摊地皮价格仅为180刀,远远低于区域的平均值,最终四个townhouse经过七个月左右的装修,完工后一个月内(包含预售期),光速以630刀每尺的平均价格售出。


该项目在一年半的时间里实现了税后七位数的利润。


像这样的改建项目,需要投资人有相当完备的操盘能力,这类项目虽门槛较高,但竞争不激烈,是很好的前进方向。