太亏了!28万甩卖达拉斯Plano的房?Why? Why? Why?

我现在居住在伊利诺伊州,本职工作稳定。


本职工作以外,我对房地产投资很感兴趣,希望能够增加一些被动收入。


我的理财观念比较保守,因为资金有限,也比较胆小,不喜欢投机,也不喜欢风险太大的投资。


生活中的我和很多女生一样,是个吃货,爱购物、爱花钱,这些习惯爱好对房产投资选择也有些影响。




1

“吃货”的冲动


2017年,我刚毕业不久,第一份工作在密歇根一个小村子,所在的地方就是大家笑称的“鸟不拉屎”的地方,一个比较偏僻的大学城,离最近的Costco都有一个半小时的车程。


有一次出外开会,遇见了在德州的老同学,她一直跟我各种“凡尔赛”地夸当地有多么的好:


“你看我人都长胖了,就是因为到处都是好吃的中餐馆,可以天天叫外卖。”


“我的那些UGG,加拿大鹅都没机会穿,因为冬天不冷,都不用铲雪。”


就这样,受了“刺激”的我萌生了远程投资德州的想法。


说干就干!


我当时选的是达拉斯北边的Plano,因为这个地方完全符合我吃货购物狂的标准,亚洲人比例很高,占10%以上,学区好,有中国超市,各式各样好吃的饭馆,不光是中国菜,还有其他风味的饭店,地处贯穿达拉斯北边黄金龙脉75号公路上。


由于当时我刚刚工作不久,资金有限,所以我给自己定的就是首付要限制在5万以内,贷款买这套投资房。


当时看上一个售价$263,000的房,因为我坚守自己定下的“原则”,不想超出预算,所以最后砍价到25万拿下。


我觉得自己当时挺大胆的,就这样,德州达拉斯也没去过,连房都没看,就买了。


心里没底,close以后我还是和老公去了当地看了这个房子,确定自己我确实有一个房子是在德州达拉斯。


我们在当地请工人做了一些简单的修补,刷了刷漆,把那个房子做得好看一点,就上市出租了。


很快就找到了租客,是4个年轻人合租。


但是这套房子毕竟是20多岁的90年代的房子,经常出问题,还不是小修小补,而是需要大修大补,比如换空调,砍树等。


加上当时我的房屋管理经纪人(PM) 是一个墨西哥人,跟我沟通基本上都是找我要钱,态度还特别的横。


没办法,我人不在当地,就只能乖乖付钱,这直接导致了我每个月的现金流有时都是负数,最好的时候就是持平。


就这样维持了两年,到2019年租约到期,我受不了,决定把房子卖掉。


因为房子位置好,出售很顺利,并且有一点增值,买家是原4个租客中的一个。




2

卷土重来


到2020年秋季,我跟同事说起了我远程投资德州达拉斯失败的经历后,她们都是声声叹息,都说我卖早了,太可惜了。


回到家我搜索了一下,我那个25万买,28万卖的房子,在2020年秋已经被估值到了30万。


我感觉德州达拉斯的房子升值很好,心中再次燃起了远程投资达拉斯的想法。


因为有了前一次失败的经历,我决定不能贸然买房,这次投资,我慎重了许多,要先做好功课,学习知识。


北美地产学堂的讲座和课程我听得很认真,学习到了在投资一个地方之前,先要了解这个地方的背景,例如人口增长、家庭收入等等,做好尽责调查。


当时经纪人向我推荐了两个地方,一个是米德兰,在达拉斯的西边,是一个石油为主要产业的小镇,有点像以能源为主的一个工业小镇,那边的房价便宜,租售比高。


但我做了功课,考虑到这个地方的产业比较单一,万一发生什么事情,唯一的支柱产业受到影响,对当地房市有毁灭性的打击,所以我放弃了这里。


还有一个地方是Forney,在达拉斯的东边,离达拉斯的市中心大概是30分钟的车程,地理位置很方便,当地家庭收入超过10万。


而且我在US Censuscity-data.com,neighborhoodscout.com 上查数据还花了很长时间研究当地的政府网站,调查了当地的经济,包括它的市政开发计划等。


通过和淘沙德州群里的小伙伴讨论,我了解到当地有好几个Amazon物流中心,还有一些大型连锁超市要入驻当地。

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通过这些信息,得出结论,这是一个生气勃勃的发展很快值得投资的城市。

选定区域后,就开始寻找房源。当时给我看到了一套要价$ 214,000的房,两个月交房。


当天我就把房子附近的人口、经济、房型等等做了非常详细的调查,第二天决定要这个房子,递交了offer之后,却被告知这个房子涨价了,涨了2000刀。


当时其实心情很复杂,但是对于这个房子我已经做足了功课,按照回报率的计算,涨价5000之内都是deal,所以很果断地签了。


现在同样户型同样小区的新房已经涨到28万,这个房子已经升值了28%


回头看,加价$2000,简直不能算个事,很庆幸自己当时加价拿下了房子。



这个房子从closing到出租一共只花了11天,租金是$1795/月,每个月的正现金流有$80~$100。


现在通货膨胀,达拉斯租房市场火爆的情况来看,明年提高租金是没什么问题的。


所以从目前来看,这次选择的房产既有正现金流又有升值,是一个比较满意的投资。


时隔4年,从2017年到2021年,我在达拉斯大区投资了两个房子,结果却截然不同。



就在前几天,我上网查了一下第一次投资的房子,估价到近40万,比我买入时增值了50%还多。


但因为当初不懂投资,不会做分析,没有考虑到管理上会出现的麻烦和问题,增值潜力这么大的好房子让我贱卖了,好deal丢了。但是第二套房子,由于学习到了系统的知识,做好的功课,终于选到适合投资的资产。