房市放缓,通货继续膨胀,2022美国房价会跌吗?

10月秋意正浓。


美国房地产市场经过今年的一路狂奔后,似乎开始显现出一丝疲态,出现放缓的趋势。

赶上了这波行情,买了房子的,心情自然很愉悦。


淘沙群里一位买了十几套投资房,搬到佛州的朋友,发圈感慨:




“上半年最热的是房地产群,我一天到晚忙着研究市场,讨论出价,这进入9月后,群里安静多了。


现在最热闹的,是花草群、蘑菇群,我忙着研究各种蘑菇怎么种,能不能吃,大家回归本质,开始享受生活了!”



有了大房子住,又有了稳定现金流的,自然任性,开始享受生活。

但没买房,手里又有闲钱,担心通胀的朋友们,就开始更加不淡定了。




“明年的市场会怎么样?能不能变得对买家友好一点呢?感觉现在买房太难了。”

“如果市场真的降温,那现在是应该趁机赶快出手?还是拿着现金,再等一等会有更好的机会?”

“我在西雅图,这里怎么感觉还是在抢房?我想今年底或明年初买,求专家指导!


带着这些疑问,我们看看北美地产学堂智囊群里的投资大V们是怎么看待美国房地产走势的。



1

季节性调整?


| @SNOWMOUNTAIN:

最近感觉房产确实走的慢了,没有抢的迹象,估计能去抢的已经都抢好了,大家手头leverage已经最大化了。

| @Rongtao:

全国住宅市场都cool down了,我们华盛顿这看地方,价格最高的地方今年涨了25%,最近降温了。

| @Joy Chen:

@rongtao 最高有涨50%的。我觉得是季节性的。Offer 少了一些,但是价格没有降啊。

| @Rongtao:

和去年同期比,销售量下降了,价格涨了。

不过去年是疫情影响,夏季和秋季的销售比正常旺,反而去年春天市场不好。

| @Joy Chen:

去年我客户,买了最大户型加了很多增加的选项才43 万,今年起价就59 万,独栋别墅SFH80万起了。现在价格也还是在涨,只不过listing offer数量少了一点。



| @锋行天下:

我认为这是季节性下降(seasonal slow down),每年都这样,明年春天应该是好市场。


我所知道的周围人,手中都揣着好多钱,在印币的大环境下,都想把它变成硬资产。


我从业18年,年年这个周期,除了2009、2010和2020春天。而每年秋季冷市也是年年如此,除了2020年春市挪到了秋市。

| @Dallas四毛:

的确如此。目前的房市是往年同期的正常表现。

| @Julie LI:

我觉得现在是买好资产的机会。



2

西雅图市场


| @Irene Wang:

为什么我们西雅图这边还在抢?去年的冬天不但没有减缓的趋势,反而是最火爆的时间;


1、库存量太低;

2、工作机会多,高盛最近在Bellevue也租了一栋楼;

3、西雅图靠海靠山,交通方便,学区好的就几个,再没有其他硬伤的房子就更少了;


所以对于中产来讲遇到一个好房子肯定一拥而上;南边的房子相对价格较低,在过去的2年里涨幅也很大。



| @Lily:

那你们认为西雅图目前投资策略是什么?目前irvine 市场一点变缓的迹象没有,什么房子涨的最好?

| @Joy Chen:

金融危机好区中高价位也没有怎么掉,金融危机后也没有大涨,低价房翻翻,其他没有,今年涨的厉害。


| @Lily :

另一个新的VA的独栋别墅SFH小区,去年三月开出来170 多万起价,今年初就涨到了230 万起价还没有好的lot 了,再有新的lot 出来会更贵。


从前远郊好学区大房子不涨,今年都大涨了。疫情在家,中产省下了不少首付。

| @Lily:

@Joy Chen 华府地产 , 你们那里产业是什么?除了政府还有哪些比较多?

| @Joy Chen:

北维IT啊,马里兰医药啊!光政府就不得了了。

| @Irene Wang:

码农的工资太高了,西雅图的房价跟硅谷相比还是差了一大截。


加州很多人都跑来西雅图买,我现在手头上就有5个客户都是属于北加远程看房的。

| @Irene Wang:

我们这儿的7m豪宅,4年价格翻倍;这个不是翻新,是2015年盖的新房,在盖茨住的那个区。

| @Lily:

是这个,1450万,刚卖掉。



| @Irene Wang:

对,2012年买地1.6m不到,2015年盖房子的成本也就在250刀 per sq.ft, 所以整个造价在3m,总成本在4.6m左右。


加起来6年涨了3倍,回报很好了。


快赶上上海房价的涨幅了。



3

2022年的市场...


| @Rongtao:

每天和不同建商builder和经纪都在聊这个问题,同时也在看一些经济学家的评论。


1、经济和就业,新增的工作还是不错的。

2、利率,看美联储fed和国会,短期债务debt ceiling会对市场造成一些波动,短期内不会涨利息。

3、市场供给,公寓condo不看好,但是近郊的独立房的供给还是稀缺的,看好位置好的独立住宅。

4、forbearance处理,这个不会延期,目前看还没有大量增加法拍房foreclosure的供给。

总体看,明年春天看好。不过有不定因素,上次国会吵架,联邦政府停摆,虽然后来工资都补发了,但是很多政府的人拿不到贷款,不得不back out。

| @Christine:

比较同意这个,股市到顶迹象明显,涨不动了,股市是 leading indicator, 房市是滞后的。


虽然股市是牛市的尾巴,但绝对不是熊市,所以房市也不会崩。



| @ SNOWMOUNTAIN:

几个因素房产增幅会趋缓或者停滞:工资涨幅缓慢,甚至低于通胀;经济放缓,股市到顶迹象明显;


通胀可能会长期上涨,导致生活成本急剧增加;明年通胀会导致美联储Fed不得不加息;国际政治局势关注一下,主要是台海。

我对经济的走向比较敏感,我们公司业务slow down感觉明显;消费品行业

局部热点和冷点地区受局部的供需影响,经济的走向影响宏观和大势。