想投资Tax Sale,需要了解这五种拍卖形式!

Tax Sale房产税留置权投资的课程快开了,学员们都已经迫不及待地摩拳擦掌。


Tax Sale各个州拍卖法规不太一样,在了解各州的拍卖法规的同时,很有必要搞清楚目标州的拍卖类型。



美国50个州,每个州的拍卖规则都各有特色。


常用的有五种房产税拍卖类型分别是:


  1. 利率向下拍卖,

  2. 溢价向上拍卖,

  3. 随机筛选拍卖,

  4. 轮流拍卖,

  5. 所有权向下拍卖。


其中, 房产税留置权投资中,最常见的是利率向下拍卖 (Bid down the interest)。


在利率向下拍卖中, 起拍价一般是业主所有欠税,罚款,和各种费用的总和。起拍的最高年利率是政府设定的,比如亚利桑那的最高利息是16%, 佛罗里达的最高利率是18%。


投资者在竞拍的时候,出具自己愿意接受的利率,愿意接受最低利率的投资者为赢家。



在网站上拍卖的时候, 投资者可以设定可接受的最低利率。在此基础上,投资者根据他们可接受的程度,向下竞标利率。


比如说你在某个州竞拍房产税留置权,州政府规定的最高的利率是18%。


A投资者说,我不需要18%,我只需要17.5%就很好了。B投资者愿意接受更低的利息,15%。


竞拍过程中,利率不断往下走, 到达11.75%。没有人愿意出更低的利率了,那么, 出具11.75%利率的投资者竞标成功。


在拍卖过程中,如果没有投资者愿意出低于法定利率, 政府通常会从最初的几个投标人中,随机挑选出竞标者,让该人拍卖成功, 同时获得法定的利率。


在美国,目前有六个州使用利率向下拍卖的方法进行竞标。



他们分别是:亚利桑那(Arizona)、佛罗里达 (Florida)、伊利诺伊 (Illinois)、新泽西 (New Jersey)、纽约 (New York)和俄亥俄州 (Ohio)。


伊利诺伊州的最高利息是18%。但是,在该州,一般称该利率为罚金利率 (Penalty rate)。


罚金利率的高低,跟房产税留置权赎回的时间,密切相关。如果投资者竞标的利率是12%,业主在六个月内赎回留置权,投资者收到的利息是竞标利率, 12%。


如果业主在12月内赎回,投资者收到的利息是竞标利率的2倍,24%。


如果业主在18个月内赎回,投资者获得的利息是竞标利率的3倍;24个月内赎回,利息为竞标利率的4倍。


佛罗里达州除了18%利息外,还有5%的罚金。所以在佛罗里达拍卖的时候,很多时候会看到这么一个现象,尤其是机构投资者,很多时候批量地拍,所以很有可能出价到0.25%,这个竞价,接近于0了。


0.25%,连1%都不到。他们只所以这么拍, 就是冲着5%去的,因为州政府有一个法律保护投资人,即最少也要给债权人5%的利息。


这个并不是每个州都有的。所以拍卖的时候,一定要明确,要具体州具体分析。



新泽西的最高法定利息是18%, 每个月1.5%。除了利息之外,有的县还有罚金,罚金处于2-6%不等。


在所有州中,纽约的法定利率是最低的,12%,但是,一般来说,纽约房地产价值较高,因此留置权赎回的机会,比亚利桑那州要好得多。不过纽约的房产税留置权拍卖(Tax Lien) 拍卖,不对普罗大众开放。