别灰心:中国房地产到底处在什么阶段?

当前有一种判断很流行:房地产市场的底层逻辑已经发生了变化。理由主要是:中国人均住房面积和城镇化率都已经不低了,房地产调控政策更是已经严厉到直接限制了地价与房价。


这些当然都对,但这些未必是底层逻辑。底层逻辑有没有变,关键是看:房地产在中央与地方的财税分配体制中扮演了什么角色。如果地方政府对于土地出让金的依赖度仍然很高,那么房地产市场的底层逻辑就很难发生变化。


房地产是不是国民经济的支柱产业不重要,土地财政是不是地方政府的关键来源才重要。只要等到房地产税开征之后,真的降低了「土地财政」依赖度,才能说房地产的底层逻辑发生变化了。


第五十九讲

房地产的黄金时代远远还没结束

 德科地产频道
房地产的黄金时代远远还没结束……#刘德科楼市讲义


很多人都说,房地产的黄金时代过去了,现在是白银时代。「白银时代」是万科在 2012 年提出的。2012 年万科的销售额大约 1400 亿元,2020 年是 7000 亿元,翻了五倍。过去这些年,不止万科,几乎所有大牌房企的规模都获得了爆发性增长。在这样一个拼规模的阶段,怎么好意思说是「白银时代」呢?


确实,近些年房企的利润比过去薄了许多,但不能因为利润变薄了,就说黄金时代过去了。当前阶段,哪怕房企盖的都是粗制滥造的楼盘,他们照样活得风生水起,怎么就说黄金时代已经过去了呢?


所以,黄金时代结束的直观标志应该是:粗制滥造的楼盘没有市场活路。具体说来,是这么三个表现:房企的销售规模基本稳定,地方政府不再以土地出让金作为最主要财税收入,大多数购房者不再以巨大的热情追求房价上涨。


第六十讲

中国房地产到底处在什么阶段?

 德科地产频道
中国房地产到底处在什么阶段?#刘德科楼市讲义


中国房地产到底处在什么阶段?很多人都听说过这两条所谓的国际流通的「警戒线」:城市化率超过 70%,人均住房面积超过 40㎡,房地产就到头了。


我们先来看城市化率:2020 年,中国的常住人口城镇化率是 63.89%,已经很接近所谓的「70% 警戒线」;但中国的户籍人口城镇化率仅仅只有 45.4%,即便按每年 1 个百分点向前推进,要达到 70%,仍然需要很多年。为什么要更看重户籍人口?在中国,有了户籍才能使人真正扎根在城市里,才能更公平地享受到教育医疗资源。


再来看人均住房面积:2019 年中国城镇居民人均住房面积是 39.8㎡,已经很接近所谓的「40㎡ 警戒线」;但中国的人均标准商品住房面积大约只有 15㎡,离 40㎡ 还远着呢——我们定义的「标准商品住房」,是指有围墙、有物业服务、有地下车库的住宅小区。


通过这两组数据,我们可以感受一下:中国房地产仍然有极其广阔的市场空间。