为何你的房子跌多涨少?站在大多数人的角度想一想。

我们做了一个科普栏目:《刘德科楼市讲义》,回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么,就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。


第五十五讲

兴趣宜小众 买房宜大众

 德科地产频道
兴趣宜小众,买房宜大众…… #刘德科楼市讲义


为什么你买的房子比别人涨得少?其中一个关键原因可能是:你买了只有你自己喜欢的房子。


房子涨得多不多,归根结底是看你的二手房客户基数够不够大。越主流的房子,客户基数越大;越高冷的房子,客户基数越小。比如 90 平米的主流是三房,你非要买一个 90 平米的一居室,你的二手房价就卖不高。比如你看这个楼盘风景很诱人,但大多数人更在乎的是城市资源,而不是风景,所以单纯风景好的楼盘价格就不如城市资源多的楼盘。城市资源是主流,是大众化需求,风景是小众化需求。


当然,小众还是大众是一个相对的概念,不能单纯用房价、户型面积或地段来衡量。最好的衡量方法是,你先放下你个人的喜欢,站在大多数人的角度想一想究竟是不是喜欢这个楼盘。这就是我们经常说的「兴趣宜小众,买房宜大众」。


第五十六讲

拿不准的话 那就等着买二手房

德科地产频道
拿不准的话,那就等着买二手房……#养老地产 #刘德科楼市讲义


上次聊养老房,我们说一定要买的话,要买那种物业费很贵很贵的。最近有一个朋友问,她妈看上了养老公寓,物业费确实很贵,但是是一家杂牌开发商开发的,能买吗?她妈的不少老姐妹都在考虑要不要一起买。她们都不是为了投资,就是为了自己住,但是现在不住,等 70 岁之后再去住。


我给的建议是,这种房子,等它交付之后再去买二手房也不迟。杂牌开发商做的养老公寓,做好的概率很低。如果交付之后运营果然很糟糕,那就不用买。


万一运营很好,已经买了的人都不拿出来卖了怎么办?不存在这种状况,一定会有二手房,套数多少而已,价格高低而已——在养老地产的黄金时代到来之前,二手房的价格也涨不到哪里去。在第 26 讲我们说过,养老地产的黄金时代,要等到「70 后」甚至「80 后」退休,才会到来。


第五十七讲

没有架空层的楼盘太伤了

德科地产频道
没有架空层的楼盘太伤了……#刘德科楼市讲义


架空层多好啊,老人小孩有一个不用日晒雨淋的地方。从专业角度看,架空层可以把建筑与景观融为一体,让业主们拥有更多、更连贯的公共空间。


本来,住宅楼盘做架空层,是天经地义的事情。但是,现在很多开发商不做了。因为,利润变薄了。其实,架空层的造价没多少,但购房者对架空层没那么敏感,所以就被有些开发商省掉了。当然,现在架空层的造价比以前要贵一些,因为要装修,要把一些儿童玩乐设施放进去。如果不装修的话,架空层很容易就会变成了停电瓶车的地方。


架空层装修的目的,就是实现「架空层主题化」,让它变成一个小小的游乐园、小小的运动馆、小小的会客厅,甚至小小的农场……没有架空层的楼盘,就像没有卫生间的房子。下次,你进售楼部时一定要记得问,你们这个楼盘有没有做架空层?