不建议「老破小」,尽量买物业费贵的楼盘。

为什么很多人觉得物业费贵?是物业公司赚取了暴利吗?物业服务它不是一个暴利行业啊。也有人说我们还没有养成为服务买单的习惯,所以感觉贵。这当然也对,但还有一个原因:我们在为一些不肯缴物业费的人买单。


比较优秀的物业公司,物业费平均收缴率能做到 80%,只有极少数能做到 90%。物业公司在定物业费标准的时候,就已经事先假定至少 20% 的人是不缴物业费的。你说能不贵吗?


物业公司只要有一个点让业主不高兴,他就很可能振振有词地拒缴物业费。有没有办法治?目前还真没有什么好办法,毕竟,通过打官司催缴物业费,对于物业公司来说成本太高。我们只能期待,将来有一天,拒缴物业费能纳入征信系统。现在,在很多城市,连不及时缴电费都已经纳入征信系统了。电费行,但是物业费就不行,哎。


第五十二讲

尽量买物业费贵的楼盘

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尽量买物业费贵的楼盘…… #刘德科楼市讲义


有一种论调很流行:「绝大多数小区都在无法挽回地走向衰败」。这背后,其实就是物业服务的问题。物业服务好不好,会影响楼盘的二手房价。


那么,怎么挑选好的物业公司呢?很难。因为第一阵营的物业公司就那么几家,而且再好的物业公司也很难让每个人都满意,总有人给差评。我们的建议是:尽量买物业费贵的楼盘。物业费贵,物业服务好的概率更高一些。当然,贵不一定好,物业费贵也可能物业服务还是很糟糕;但只有物业费贵,你们想换物业公司的时候,那些口碑好的物业公司才愿意进来。


物业贵的坏处是,我们会有点心疼,毕竟我们还没有彻底养成「为服务买单」的习惯,但换个角度想:你多花的这些钱最终会被存进你的房子里,因为好服务会让你的房子更值钱。


第五十三讲

不建议年轻人买「老破小」

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不建议年轻人买「老破小」…… #刘德科楼市讲义


「老破小」总价相对低,生活又非常便利,对于年轻人来说很有吸引力。但我们还是不建议年轻人买「老破小」。因为「老破小」的生活方式相对陈旧,相当于十几年前的诺基亚手机,和现在的华为手机比起来,你选哪一个?房子和手机表面上看很不一样,但其实更新换代的速度是一样的。


用「老破小」的价格只能买很远的地方?那就远一些,通勤时间长可以多思考一些问题。年轻人在工作上不要太追求舒适,要努力尝试新鲜事物。新一代的房子,差不多就是最大宗的新鲜事物。


更重要的是,「老破小」的增值速度不如新房或次新房。中国的城市化还在继续,中国房价还没到稳定期。买房还是要看重长期的增值空间。不是说「老破小」不能买,而是说尽量买新房或次新房。当然,有优质学区的「老破小」例外。


第五十四讲

尽量买新不买旧

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尽量买新不买旧…… #刘德科楼市讲义


买新区还是老城?先说我们的看法:尽量买新不买旧。为什么?这其实还是一个地段问题。那么,地段到底是变量还是定量?


对于老城区来说,地段在很大程度上是一个定量,不太会有新的城市资源大量涌入;哪怕老城增加一两个全新的购物中心或企业总部,也改变不了整个区域的陈旧感。对于新区来说,地段则是一个变量,那些变化越大并且越变越好的区域,价值爆发力也就越强。当然,并不是每个新区都能成功,确实有一些新区弄了很多年,还是「鬼城」。


毕竟,风险与收益基本上是成正比的:买老城的风险小,但资产收益率相对较低;买新区的风险相对较大,但收益率也相对较高。但是在中国的好处是,买新区的风险是强大城市化进程在托底——中国的强大韧性在于,几乎所有的「鬼城」最终都会逆袭,有些新区成熟得快一些,有些则慢一些。