买房公开课:把一厘米兑换成十公里。

很高兴来到广州。广州人很讲究,我每次在广州的大街小巷吃饭都很高兴,不仅菜好吃,连米饭都是非常优质的。有些餐馆很有名,菜也不错,但只要点一碗米饭,就破功了,因为用的大米不够好;广州不存在这个问题,广州几乎所有的餐馆都用了非常好的大米。


我们不仅要关注菜,也要关注米。我每年都要回答上千个买房问题,总的感受是:一开始大家都很在乎操作层面的问题,比如怎么选楼盘、怎么选楼层、怎么选户型之类的问题,但最终大家又会不约而同地想观念层面的问题,比如中国房地产还有没有前景,我们的城市到底还能厉害到什么程度,我们还能住上更好的房子吗……


这就是今天我们要聊的话题:一线城市的买房逻辑。操作层面的问题,其实就是你个人习惯的体现,不存在对错,因为你的生活、工作与爱好,是别人不可取代的;所以,我们要解决的是认知层面的问题:怎样刷新自己的买房观念。


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中国房地产到底处在什么阶段


中国房地产到底处在什么阶段?积极的问法是:中国房地产到头了吗?消极的问法是:中国房地产还能火多久?其实这些都是同一个问题。


我们努力给这个庞大的问题一个简短的回答——我们把它简化成两组数据。


第一组数据:城镇化率。2020 年,中国的常住人口城镇化率是 63.89%,已经很接近所谓的「城市化达到 70% 意味着房地产到头了」;但中国的户籍人口城镇化率仅仅只有 45.4%,即便按每年 1 个百分点向前推进,仍然需要很多年。


第二组数据:人均住房面积。2019 年中国城镇居民人均住房面积是 39.8㎡,已经很接近所谓的「人均住房面积达到 40㎡ 意味着房地产到头了」;但中国的城镇居民人均标准商品住房面积大约只有 15㎡,离4 0还远着呢。


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通过这两组数据,我们可以感受一下:中国房地产市场仍然有极其广阔的空间和年限。


数据仍然是观念的产物。看完这两组数据,你或许仍然会说「房地产到头了」,但你至少要反思一下,我们得出的结论为何完全相反。


在的房价确实高,但这是没有办法的事情;只要你所在的城市经济在发展,城市化还在推进,房价就很难低。房价是经济发展的天然结果,更是城市化质量的自然体现。


你看北上广深还有伦敦、纽约、巴黎、东京这些全世界的一线城市,哪个超级城市能让大家觉得房价很舒适?我们与其不停地抱怨,不如接受这样的现实,卷起袖子加油干,尽早在这个城市获得属于自己的资产。


最近,大家最关心的肯定是房地产税,因为房地产税马上要在中国部分城市进行试点了。怎么看?不要看短期的政策,要看整个中国的特征:中国是一个韧性超强的超大规模国家。


房地产税会起到一定的心理震慑作用,毕竟它是一个新事物,我们对新事物天然会有恐惧;但中国的强大市场韧性,还是会消化这种不适应性。从长期来看,房地产税是为了让楼市更健康,而不是把楼市打压到让大家看不到希望,就像最近高层对于房地产市场的表态房地产市场健康发展的整体态势不会改变。


为什么我们必须得认知清楚房地产的发展前景呢?因为你不认知清楚,就很容易不知不觉被各种信息绑架,有人说楼市不行了,你就不敢买;有人说楼市要暴涨了,你就乱买。你的内心要有一个坚定的定海神针,看清楚中国房地产的市场空间是天然辽阔的,就不会被这样的新闻或那样的信息所左右。

我们想说的是:关心房价,多关心房子。担心到底涨了还是跌了,不停地问来问去,是庸人自扰;多关心房子,多关心什么样的房子才是真正适合你的房子,什么样的房子才是真正符合城市发展规律的房子。

要少看短期行情,多看长期价值。因为买房从来就不是为了一夜暴富,买房是为了完成家庭资产的配置。你说,我一个年轻人来广州没几年,我一个人就是我全家了,也要家庭资产配置吗?当然,你只要想在这座城市生根,就要有家庭资产配置的观念。

如果你买了房子,有几年涨得很猛,不要认为那是常态,要把它当成意外,它正常的状况应该是跟 GDP 的速度差不多。首先,它能够覆盖通货膨胀;同时,对年轻人来讲,买房是一个储蓄的过程。年轻人有的时候克制不住自己,根本存不下钱。买了房你就有紧迫感了,被动存钱,这些钱最终全部变成了你的资产。

只要中国的经济在发展,只要中国的城市化在继续,房子的价值一定会呈现出曲线上扬的状态——曲线不重要,上扬才重要。中国房地产的前景大概就是这样,无论今天处于怎样的行情,我们都可以用这样一个认知让自己更加坚定。

怎么认知我们的城市:

放大比例尺+以TOD为坐标原点

中国经济发展得这么快,它造成了一种奇观:几年不来一座城市,你就不认识它了。那么,我们应该怎么认知我们不断膨胀、不断生长的城市?

第一步,要放大你内心的比例尺。当我们城市的主流交通工具是自行车,地图上的一厘米可能就只是一公这是过去你内心的一厘米;现在要把它兑换成十公里,因为我们的城市至少已经扩大了 10 倍。不扩大你内心的比例尺,就很容易错判价值

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中国的城市发展规律,大概会有这么三个阶段:第一阶段是单核城市,广州早就过了这个阶段,已经是多核城市了,以后的广州会是网格化城市多核城市是有好几个中心,网格化城市则是你根本找不到中心,因为大大小小的中心太多了。


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这些中心,有可能是一个高能级的购物中心,也有可能是一个超级具有生态性的科学城,也有可能是一个 TOD。


网格化城市」有赖于地铁线网。地铁同样会经历三个阶段:从单线时代」到「成网城市」再到TOD 时代」。现在的广州已经度过了前两个阶段,进入了 TOD 时代」。在密密麻麻的地铁线网上,TOD 布满了广州,每一个 TOD 都是一个城市的活力节点。


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了解了城市进化与地铁进化的逻辑,我们就可以重新认知地段价值了。所以,认知城市的第二步是:以 TOD 为坐标原点,来确认自己的位置。


也就是说,在网格化的城市里,要以 TOD 作为坐标原点,来认知我买的房子将来的价值谱系里面,它处在一个什么样的水准。


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今后房价会像区块链一样分布式存储,所以要以 TOD 为坐标原点来确认。我们到底要买在哪里?我们做了一个小小的公式:首先要放大自己内心的比例尺,然后要以 TOD 为坐标原点;在网格化城市里,用这两个方法来找到属于自己的工作半径、生活半径或朋友圈半径。


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TOD到底是什么


那么,到底什么是 TOD?TOD 不止是地铁上盖物业,它是更复杂的存在。我们讲得再简单一点,就是要步行回归。


我们过去是靠走路,然后是自行车,然后是汽车,现在有了密密麻麻的地铁,地铁会带动我们的城市重新回归到步行。TOD 首先就是要步行回归,让人感受到更短的步行距离——它不仅要求物理距离的缩短,更要求心理距离的缩短。


什么叫心理距离?让你在天河路走一公里,两边都是繁华的都市,你不会感觉路程很远;但是让你在珠江隧道里面步行一公里,你会觉得非常漫长。为什么?因为天河路一路都是各种场景,天河路这条步行动线经过场景化之后,会让心理距离变得更短。这就是我们常说的「动线场景化」。


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举个例子。这是越秀 TOD·星汇城,这个楼盘离只有约 16 米。越秀在做规划的时候,首先要考虑每一栋楼到地铁站的物理距离能不能尽量短。


假设我买的是这个楼盘离地铁站最远的那栋楼,怎么办就要创造更短的心理距离,这就需要「动线场景化所以越秀在做这个 TOD 规划时,首先在站口安排了商业组团,将来有各种各样的商店、剧场、灰空间、露台等等公共空间,一路走过去,这一系列的空间场景,会让你的心理距离变得更短。

另外一点也很重要:TOD 要求开发者拥有丰富的商业运营经验,越秀的社区商业品牌悦汇时光」,能让空间场景更加丰富。

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再看越秀 TOD·星瀚。越秀在这个狭长型地块上,做了一个「高线公园」。「高线公园」的作用,还是我们刚才讲的「动线场景化。你从离地铁站最远的那栋楼出发,经过了儿童游乐园、小树林、小广场、各种各样的餐馆或咖啡馆、艺术雕塑、书店,最后到达了地铁站。走过来的物理距离是不短的,但是你的心理距离会更短一些。这才是 TOD 的要义。

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做好 TOD 项目,至少要拥有这三种能力:对 TOD 要有超凡的理解力,要有商业运营能力,要有跟政府共建的能力。特别是政企共建能力,不是说企业想怎么做都行,而是跟政府的城市规划、跟地铁建设都要有密切的关系。越秀作为一家国企,有巨大的优势,它更懂广州这座城市的肌理。它在广州几乎最重要的交通枢纽上,都布局了 TOD 项目。


越秀TOD项目分布图,广州


我们要掌握的原则是:以 TOD 为坐标原点,来寻找适合自己的房子;以 TOD 为坐标原点,才更容易找到未来

买什么样的房子

跟房地产的前景与城市的未来确认了眼神之后,那么,我们该买什么样的房子?


房子跟手机,是我们经常用来比较的两样东西。看上去手机是快消品,房子是大宗资产,看起来风马牛不相及,但其实他们的换代速度是差不多的,买房子和换手机一样,尽量买新不买旧

现在的房子更新换代到了什么程度?我们做了一个大概的评估框架:大堂酒店化景观社交化架空层主题化、更高的窗墙比……

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无论我们是买什么价位的房子,无论是刚需人群还是高净值人群,都可以用这样的一个框架去衡量。这样更能买到适合我们内心需求的房子。

虽然我们今天对房地产的前景会有各种各样的猜测,但我还是要讲那句话:买房依然还是分享中国城市化红利的快捷方式。中国的城市化是人类有史以来规模最大、速度最迅猛的城市化,而我们恰好置身其中,怎么可以错失这样一个盛大时代?

我讲了这么多,其实只是跟大家做一个观念层面的沟通,不仅仅只是操作层面的沟通。但愿我们能触发你自己的思考与决断。