制度溯源:得房率低?采光不好?套内面积计价?

为什么我买的房子得房率那么低?有一些人是这么想的:开发商为了赚更多钱,故意把公摊做大;因为开发商还是按建筑面积来卖的,他们才懒得管得房率高还是低呢。我们只能说,这是典型的「被迫害妄想症」。


开发商故意把公摊做大,是没法多赚一分钱的,因为一个楼盘能盖多少建筑面积,是事先确定的。建筑面积包括公摊面积和套内面积,既然建筑面积已经定了,那么把公摊做大,又怎么能多赚钱呢?恰恰相反,开发商反而会努力把公摊做小,把得房率做高,甚至不惜钻空子「偷面积」给购房者创造更多赠送面积,让楼盘更有卖点。


那么,为什么还是有一些楼盘得房率偏低?要么是因为受到规划条件的限制,要么就是这家开发商实在是不专业。总之,不存在「故意把公摊做大」这种事情。



第四十七讲

为什么不实施「套内面积计价」?

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为什么不实施「套内面积计价」?……#刘德科楼市讲义


「套内面积计价」和「现房销售」一样,都是好东西。每隔一段时间,就有人呼唤这两样好东西。但是,好东西是有代价的。


「套内面积计价」的其中一个代价是越来越多的楼盘会是「两梯八户」。因为,一个楼盘的总建筑面积是固定的,如果是「套内面积计价」,那么对于开发商来说,公摊面积做得越少,套内面积做得越高,也就是得房率越高,开发商就可以卖更多钱;减少公摊面积的最有效办法,就是提高「梯户比」——「两梯八户」肯定比「两梯三户」省很多公摊。但你肯定更喜欢「两梯三户」,而不是「两梯八户」。


重庆是中国内地唯一一个实施「套内面积计价」的城市,所以「两梯八户」的楼盘就特别多。「套内面积计价」当然是好东西,但是,当你在呼唤一个好东西的时候,一定要明白它会带来哪些缺点,你是否愿意接受这些缺点。


第四十八讲

我买的房子采光有问题吗?

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我买的房子采光有问题吗?…… #刘德科楼市讲义


我买的房子采光有没有问题?你可以说,完全不存在这个问题。因为,我们的国家标准规定,住宅设计必须满足大寒日满窗连续日照不少于两小时。达不到这一点,开发商是没法拿到施工许可证的。有些城市的地方标准比国家标准还要高,要求冬至日的满窗连续日照不少于两小时。冬至日是一年当中日照时间最短的。还有,我们国家是世界上对日照要求最高的国家,没有之一。


但是,反过来说,你也可以说有些房子的采光有问题,二楼的房子,采光肯定比二十楼差很多。所以,解决问题的最好方式是开发商应该公示每一套房子的日照时间,像公示预售证、一房一价表那样,也把日照分析图放在售楼部最显眼的地方。但是,至今没有一个城市有这样的规定,我们只能说这是一个小小的遗憾。


第四十九讲

中国的住宅全球最奢侈

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中国的住宅全球最奢侈……#刘德科楼市讲义


你可能不知道,我们国家的住宅,拥有全世界最奢侈的公共空间。为什么我们没感觉,因为我们已经习以为常了。好,我们来讲讲到底奢侈在哪里?


第一,我们的绝大多数住宅区是有围墙的,围墙内有花园,外人不能随便进来;国外绝大多数住宅区是没有围墙的,所以他们是没有花园的,只有极少数超级豪宅才有围墙。


第二,世界上绝大多数国家的高层住宅基本上都是「两梯十几户」,我们国家就连经济适用房都得是「两梯四户」。


第三,我们国家是世界上对住宅日照要求最高的国家。奢侈意味着舒适,但也导致我们的住宅得占用更多的土地。说得通俗一些,同样大小的一块地,日本可以盖 500 套住宅,我们只能盖 200 套。这也是中国房价高的其中一个微观原因。


第五十讲

为什么我国的宅地占比那么低

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为什么我国的宅地占比那么低……#房价 #刘德科楼市讲义


上一期我们讲了我国的住宅盖得很奢侈,特别费地。这一期我们来讲一下另一个要命的事情:我国的宅地占比非常低。中国头部城市的宅地占比大约 30%,欧美日发达城市的则是大约 50%。


我国的城市用地规划,基本上就是「重工商抑住宅」,商办和工业用地占比非常高。为什么?至少三个原因。


第一,对于 GDP 来说,住宅的贡献几乎是一次性的,盖房子能产生 GDP,盖完了就没了;商办和工业用地不一样,能持续产生税收,能持续带来 GDP。


第二,直到现在,我们还残留着建国初期从苏联那里学习的城市规划理念,即生产比生活重要。


第三,「房地产」是贬义词,提高住宅用地占比会导致地方政府的土地出让金变高,会被骂成「土地财政依赖症」。


「重工商抑住宅」的后果是:住宅价格高,所有城市的写字楼都严重过剩,工业用地效率低。