疯狂“大洗牌”后,武汉楼市“拐点”来了?

2021年,房地产行业充满了不确定性。


最近仿佛有了回暖迹象,开发商都憧憬着大干一场来个年底大冲刺:

比如,银行接连送“温暖”。人民银行公布10月全国个人住房贷款环比增长超千亿,多地开始清理积压半年以上的房贷,加快放款速度,房贷不再设限,部分地区银行贷款利率下调……更有传闻称今后房企并购贷不再纳入三道红线

投资机构也“雪中送炭”。11月9号,央行旗下的《金融时报》发布了一则消息:高盛表示正在买入中国房企债券,而竟高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产,没有“失过手”。

再比如,政策松动了。财联社报道,沈阳自11月11日起调整了限购限售等政策,核心内容为限购、限售由过去的“核查制”改为“申报制”,贷款完全不认房,放宽备案价格等。


似乎一切都朝着好的方向前进,但不可否认的是,在这场“洗牌”中,很多房企来不及等到“春天”。


在这充满各种未知的当下,整个房地产行业经历了破产、战略收缩、架构调整、大幅裁员、门店关停等“阵痛”,毕竟当下“面子”不重要,“活下去”才是当务之急。

在大浪淘金之下,为了避免加入“破产”大军,不少房企开始了“瘦身”。

1、架构调整

据炸天团不完全统计,今年已经有约30家房企进行了组织架构调整,更有几家房企几个月一变:

比如绿城海外公司与北方区域合署办公;阳光城再次实行区域合并与人事调整,上海大区合并成渝区域,浙江大区吞掉陕甘区域和云贵区域;佳兆业直接撤销了成都和北京分公司;中南置地将成渝区域和云贵区域合并为西南区域公司,还把手下10个区域合并成5个大区;龙湖把西安公司与郑州公司合并为西郑公司将广州公司和珠海公司合并成广佛公司……


在这场组织架构变革的背后,无不折射出房企对规模、对利润和对活下去的焦虑。


2、大鱼吃小鱼

有房企勒紧裤腰带过冬,也有资金雄厚的房企寻找机会抄底储粮,比如并购。

据Wind数据显示,2021年截止9月10日,我国房地产行业并购案例共554起,平均每天超过两起,这意味着,平均每天就有2家房企被“吃掉”。


据悉,以龙湖、碧桂园、万科、世茂等为代表的大型头部房企入场收并购,均完成收并购3起及以上。

充分验证了传说中的“马太效应”——强者恒强,弱者恒弱。

3、裁员潮

时代的一粒尘埃,落在每个人头上都是一座山。


“瘦身”自然少不了裁员,朝夕相处的同事可能突然此生不复相见。

据了解,上半年以来上市房企里边宣布裁员的就有万科、华润、佳兆业,融信中国、富力、美的、祥生、奥园等数十家房企。其中泰禾去年一下砍掉近1/3富力一年裁掉了37.6%,还不算实习生和临时工。更夸张的是,合景泰富的员工数量降了47%,说这是“腰斩”完全不夸张。

4、中介“大撤退”

大鱼小鱼都“缺粮”必然殃及“一池鱼”,首当其冲的是在前线拼杀的中介公司

先是自称贝壳内部员工的人士爆料贝壳找房上海研发团队全员被“优化”,裁员补偿为“N+3”。


紧接着,原地产传出一份内部文件,要求分公司削减经营规模,节衣缩食准备过冬;两周后,中原地产高层换血,中原地产中国区董事长赖国强宣布全面退出中原中国,中原的线下门店,也已经减少了约1/4


中介群体也不能幸免,不少城市房产中介门店关停、转让,从业人员大量转行,许多门店甚至立下“生死状”,各个品牌门店都承压很大,都在艰难维持生计。

5、“信用”下调

近日,国际知名评级机构穆迪一口气下调了包括包括绿地、富力、祥生控股、佳兆业、合生创展集团等10多家房企的信用评级或展望,随后穆迪又下调了禹洲、融信在内的9家房企的评级或展望。



此类“神操作”实属罕见,但不可否的是,标普穆迪等纷纷下调房企评级,一些债务压力较大的房企离岸地产债融资彻底停摆,陷入了越缺钱越融不到钱的困境中。

房企日子难熬,自然迫切需要去化回笼资金,所以价格走势就成了“晴雨表”:

国家统计局最新数据显示,10月武汉新房价格环比上月下降0.4%,二手房价格环比下降0.2%。

再反观武汉楼市近期的表现,从克而瑞监测的数据看,10月武汉开盘加推42次,总推量9388套,去化 2106 套,平均去化率22%,开盘首日去化高于5成的项目只有14%,过半数项目首日去化不足两成。


此外,除了刚需盘“以价换量”遍地飞,豪宅市场也快顶不住:

比如汉口滨江商务区核心地段的武汉单价地王项目华润瑞府,2020年11月13日,武汉江岸区P(2020)122号地块,经过321轮竞价,由武汉润置房地产开发有限公司以总价65.7亿元竟得,溢价52.79%,成交楼面地价30558.14元/平方米。


华润瑞府规划用地面积约5.3万方,总建面约29.8万方,计容建面约21.5万方,其中住宅建面约20.6万方,共约991户,容积率约4.0,住宅套均建面约208平。项目共包含9栋高层、超高层住宅。


项目虽然并非一线临江,但算是汉口滨江少有的纯住宅项目,而且作为武汉单价地王项目,一直备受期待,据开发商宣传华润瑞府承接的是华润豪宅3.0作品,单套过亿的深圳湾瑞府。

从项目备案价来看,项目备案均价为50800元/平,带装修5000元/平。

不过从克而瑞开盘数据来看有点“意外”。


华润瑞府20211031日首开5#超高层120-183㎡二三房、7#高层220-223㎡四房,合计311套,此次仅推售204套,折后均价为48060/平,5000/精装,截至开盘当日去化137套,首日去化率67%更有业内人士透露,项目折后均价一度39000/平起,逼得隔壁某豪宅连夜精装改毛坯。

顶壕楼盘的惨烈厮杀还在继续,近期绿城武汉黄浦湾开盘了,带装修备案均价51865元/平,推盘200套,去化53套,首日去化率27%。


与此同时,区域还有楼盘为了快速出货,价格已经达到了88折!

不得不感慨,这个曾经最讲调性、基本不打折的顶豪片区也“失守”了。


屋漏偏逢连夜雨,今天武汉楼市又迎来重磅“炸弹”,让原本就不富裕的开发商“雪上加霜”。


从武汉市房地产市场管理中心发布的文件来看:最近又因为受疫情影响,现要求各开发商减少人员聚集,尽量线上举办,对需现场办理合同签约、支付购房款等事宜,宜采取预约方式分批次接待,同一时段销售现场接待人数不得超过5人,交付现场每批接待人数不得超过20人,每日接待人数不得超过200人。


这是不是意味着开发商日子更难了,楼市将“触底”

圈圈认为,当下市场瞬息万变,谋定而后动的躺平房企也不少,毕竟物竞天择、适者生存,在“大浪淘沙”如何从容的应对新“打法”才是重中之重。

虽说个别房企确实出现风险,但整个行业需要被理性的看待,正所谓长痛不如短痛,去金融化、降杠杆才是房地产行业发展常态。

无论市场如何变,对于坚持做好产品、好服务的房企仍然有机会,仍值得购房者去信赖,毕竟“手中有粮,心里不慌”。

最后,你觉得楼市的拐点到了吗?