打好高质量发展战役,碧桂园是认真的

2021年是我国“十四五”规划的开局之年,关乎国计民生的房地产行业在经历了多次潮涨潮落后依然体现出其颇具韧性的一面。房企作为房地产市场的细胞,行业韧性更需要他们在高质量发展之路上行稳致远地去保持与维护,例如碧桂园等头部房企目前表现出来的财务指标显示出经营稳健态势。

PART ONE
上“求稳健”下“求健康”


突如其来的疫情在有效管控下取得明显改善,这为中国经济的稳健发展打了一剂“强心针”。


2021年第三季度中国实际GDP当季同比增长4.9%,两年平均同比增速为4.9%,较二季度回落0.6个百分点。据新华社发文指出,阶段性增速放缓是中国经济自然波动的表现,随着中国经济坚定走高质量发展道路,制造业的地位巩固,新兴前沿产业内实体企业竞相成长,预计经济向好的整体趋势会持续,“稳”字越来越成为经济发展的一个阶段性特征,中国经济的韧性显现。


随着中国经济韧性显现,寓于市场整体范围内的房地产行业也开始显露出其韧性的一面。而房地产行业的韧性是在改革开放四十年的风雨历程中逐步形成。从20世纪80年代中国房改萌芽,到房改真正成为房地产市场腾飞的开端,3年至5年的房地产市场周期性波动,房地产行业在调控下一直经历着自己的起伏涨落,并在近年“房住不炒”的住房定位下让人民切实的享受到房地产市场的惠泽。据统计,40年间中国人均住房面积从1978年的6.7平方米增长至2018年的40平方米,人民住房人均居住面积显著改善。


近一年,房地产收紧政策陆续出台,例如“三道红线”、“两道红线”(房地产贷款集中度管理)等政策。头部房企普遍感到了这份压力,但仍会以企业健康、持续发展为首要的发展目标,对政策严格贯彻执行。在众多头部企业中,碧桂园处于较为健康的黄档,净负债率49.7%,现金短债比约2倍,仅扣除预收账款的资产负债率略高于红线要求,但指标逐步向好,从去年年底的80%下降至77%;融创剔除预收账款的资产负债率踩线,但公司正在不断调整努力“转绿”……


而房地产市场在调控下整体韧性强,且较为稳健。据国家统计局官网数据显示,2018年至2020年1-12月全国房地产开发投资金额分别为120264亿、132194亿、141443亿元,其中,2019年相对于2018年同比增长9.92%,2020年相对于2019年增长7.00%,三年开发投资水平整体处于上升趋势,2020年同比增幅略微下降。三年商品房销售面积分别为171654万、171558万、176086万平方米,其中,2020年相较2019年同比增幅为2.64%。


转至2021年,10月15日,在央行举行的第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜谈到:恒大暴雷是房地产行业的个别现象;10月18日,国新办就2021年前三季度国民经济运行情况举行发布会,国家统计局新闻发言人付凌晖在会上表示,房地产行业整体将保持稳定。


由此不难发现,“三道红线”以及贷款限比的政策改进了部分房企高负债、高杠杆的规模扩张模式,使房企回归以质量为核心的发展模式。虽然政策进一步为房企带来运营管控方面的压力,但是总体来看,房地产市场整体趋稳,处于“稳”字当头的阶段。


PART TWO
低净负债率,地产业的清流


“三道红线”、“两道红线”以及可能推出的房地产税试点打破了房企一贯的规模扩张路径,以房地产质量及品质为中心、加强销售能力及周转能力、改善去化率等指标的新模式成为房地产大舞台的主角。


在信贷及融资趋紧的背景下,企业的剔除预收账款的资产负债率、净负债率和现金短债比是否在红线标准范围内,这在一定程度上“问诊”了企业的运营健康状况。以碧桂园为例,截至2021年6月30日,其净负债率仅为49.7%,已连续多年保持低于70%,低于“三道红线”要求,现金短债比亦优于“三道红线”要求。这一方面说明企业现金流相比大多数企业较为充盈;另一方面说明较之部分房企的盲目扩张,碧桂园的发展更加注重追求高质量。


1997年,亚洲金融危机爆发,有房地产公司高价购地并置换股权,导致公司负债率急剧上升,给企业运营带来危机。至此之后,保持低净负债率便成为了该企业长期坚持的指标。或许是以史为鉴,碧桂园净负债率维持在较低水平为企业的运营注入了活力。


2020年,碧桂园集团实现收入约4628.6亿元,毛利约1009.1亿元,净利润约541.2亿元,企业股东应占净利润约350.2亿元。2020年,碧桂园集团连同其合营企业及联营公司共实现本公司股东权益的合同销售金额约5706.6亿元,相比于2019年同一数据5522亿元的金额增长了3.35%,2016年至2020年,碧桂园集团权益合同销售额年复合增长率为25%。


2021年上半年,碧桂园权益合同销售金额3031亿元,较2020年同期的2670亿元增长13.52%,并且合同销售地区分布更加多元。截至2021年6月30日,从比例上看,在碧桂园的合同销售地区分布中,17%分布于广东,其余83%为其他地区(其中,江苏占比较高为16%,其次为浙江,占比9%);从金额上看,对碧桂园2021年上半年权益合同销售金额前十的城市进行统计,其中,江苏(包括苏州、南通、盐城)完成218亿,广东(包括惠州、东莞、佛山)以208亿次之,浙江(包括金华、宁波)实现81亿,河南(郑州)为68亿,山东(临沂)是48亿元。


2021年,碧桂园在稳健经营的基础上获得克而瑞2021年1-9月中国房地产企业操盘榜TOP200的冠军,该期间操盘金额为5864.5亿元,操盘面积为6775.3万平方米,是操盘金额排名中唯一一个超过5000亿元大关的企业,同时也是操盘面积唯一一个超过6000万平方米关口的房企。


同一时间,克而瑞发布的2021年1-9月中国房地产企业销售榜TOP200中,碧桂园以6173.2亿元全口径销售金额位于排行榜的首位,权益金额首位同样是碧桂园。其中,全口径销售金额比第二名万科地产高出了1363.1亿元。除碧桂园以外,万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、华润置地、招商蛇口等房企排名跻身前十。


碧桂园高质量发展使企业经营更加稳健,然而剔除预收账款的资产负债率达标仍是企业需要在近两年达成的目标,和它一样的企业也不在少数,想要在该项指标上达到标准,还需要企业在运营管控方面多下功夫。


PART THREE
数字化、智能化深入房地产行业


2021年4月,中国信息通信研究院发布了《中国数字经济发展白皮书》,指出2020年中国数字经济规模达到39.2万亿元,占GDP比重为38.6%。2021年前三季度,高技术制造业增加值同比增长20.1%,其中,工业机器人产量增长57.8%。


当农田里的麦田边架装上数字化仪器检测农作物的病虫害情况;当家庭中装上传感器与数据收集装置,对老人的身体状况作以监测,从而为老人健康保驾护航;当爆破装置能够搜集地下的地理构造全貌等数据与图像,房地产行业的数字化转型也正当时。

你有没有想象到工地上和建筑工人一起搬砖的是一台数字化、智能化的工业机器人?碧桂园完全能够满足想象。


房企加入数字化转型的队伍,一方面是因为国家的经济发展趋势显示数字化是大势所趋,大数据、人工智能、物联网、5G等科技已经具备广阔的应用场景,这些技术已经逐步深入、渗透到经济的各个领域,为人们生活、工作带去便捷;另一方面,房企多元化发展开始成为主旋律,除了酒店、文旅、城市运营以外,像碧桂园这样的头部房企也在以科技赋能,重点布局高科技地产生态链。


以碧桂园为例,地产主业、机器人、现代农业并称为碧桂园的“三驾马车”。在机器人领域,碧桂园部分项目的机器人制造与应用由广东博智林机器人公司以及千玺机器人集团公司负责落地。


广东博智林机器人公司致力于推动建筑业的高质量发展,建立了“建筑机器人+BIM技术+新型装配式建筑”的智慧建造体系,多款建筑机器人已经投入商业化应用,在地面整平、室内喷涂及墙纸铺贴等多个施工环节均实现了安全、质量和工作效率上的提升。目前,公司正在进行“拆解一栋楼”的试验,希望通过科学铺排施工工序让建筑机器人像流水线生产一样施工作业。


千玺机器人集团公司则专注于餐饮服务的智慧化,其构建了覆盖设备生产、食材供应及餐厅运营的智慧餐饮全产业链,打造自有中央厨房及农产品供应体系。它的智能配送云轨打破空间限制,超低成本、科技感强、带动话题引流的优势已经渗透进餐厅;烹饪的数字化使得菜品品质稳定、降低劳动成本,它的粉面机器人、煎炸机器人、煲仔饭机器人每小时可以制作120份,麻辣烫机器人每小时可以制作100份。而前端机器人生产支撑着后期的落地应用,其生产车间面积8.5万平方米,年产能6万台,总产值可达到30亿元。


在现代农业方面,2021年上半年,农业公司签约粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地,其主要以分子育种、智慧农机、无人驾驶控制系统研发和数字农业应用为核心和基础,打造涵盖耕、种、管、收、运五大环节、全产业链的大型无人化农场。


综上所述,我们不难发现,碧桂园的机器人、现代农业等多元化业务已经取得阶段性成果,并逐渐与地产主业形成了良好的协同效应。


除碧桂园以外,早在2016年,万科就开启了“沃土计划”,向数字化、智能化过渡。


房企的数字化与智能化,一种方式可以自建团队,在企业内部设立相应部门,专门负责数字化转型与产品服务智能化,这取决于房企的基因属性与战略要求,部门内部和外部的协调配合也十分重要,以及研发费用的相关支持。例如汇聚了碧桂园集团IT能力的开放平台“梧桐树”,其通过构建以云计算、安全、大数据、自动化等为主的产品中心,开放平台将行之有效的产品解决方案开放给客户,有效提升了碧桂园多业态、多场景下各业务流程的运行效率,同时还降低了数字化建设投入和运营成本。


与科技公司进行合作,这是另一种方式,相当于头脑的联机学习,以科技公司的优势补自身的短板,带动自身增效。然而不管以哪一种方式进行数字化、智能化转型,数字化、智能化大潮已深嵌入房地产行业,大势无法阻挡。


PART THREE
可持续发展成主线


无论是收紧政策,还是房企的多元化发展,房企最终的目标都是使企业能够健康、可持续发展。房地产业务内在价值的充分发挥、房企为中国经济带来的长效影响、规划设计及建筑施工时对环境及生态的保护、决定经营效率的公司运营节奏的把控等方面都涉及可持续发展在企业侧的要义。


这样的发展理念不仅限于房地产行业与房企,同时成为贯穿全行业及社会发展的主线。中国碳排放力争2030年前达到峰值,力争2060年前实现碳中和。华润置地作为国务院国资委“碳达峰、碳中和”的试点企业,其再度入选恒生可持续发展指数成分股前30位;碧桂园建立环境、社会及管治(ESG)数据管理平台、透明运营,推动企业管治数字化转型,促进企业长效发展,同时建立阳光指数评价体系,拒绝贪腐,使得企业健康发展,并且增加对于公益项目的投入,帮助弱势群体、欠发达地区。


2021年是“十四五”规划的开局之年,在现在、在未来,房地产行业上“求稳健”、下“求健康”,两者目标的达成将会相辅相成、相连相通。