奥园旗下文旅换汤不换药

三次冲击港交所折戟后,中国奥园集团投资的文旅板块——中国文旅集团换了一个“新身份”。


10月22日,中国文旅集团更名为大湾区文旅康居股份有限公司(以下简称“大湾区文旅”),并再次向港交所递交了招股书。


这家文旅企业的资本化之路着实坎坷。


这已经是其第四次冲刺港股IPO。此前的2020年4月17日、10月23日以及2021年4月23日,中国文旅集团三次向港交所递交招股书,但由于未能在6个月内通过聆讯,均被列为“失效”状态。


如今,屡败屡战的中国文旅集团更名大湾区文旅后,第四次向上市发起冲击。这次能成功吗?为何其屡战屡败却依然屡败屡战?


PART ONE
规模未起增速骤降


财经网比对梳理发现,较前三次招股书内容相比,更名为大湾区文旅的中国文旅集团在业务、布局方面并未出现变动,依然定位为文化旅游物业开发商,业务包括度假物业发展与文化旅游业务,项目数量仍然是18个。


出现最明显变动的是更新了业绩数据。而企业对于更名的解释是,为顺应公司发展需要以及大湾区一体化发展趋势。


这与企业布局有关。截止目前,企业所持有或运营的项目几乎全部位于广东省内的清远、中山、江门等城市。在省外的项目,仅有一个位于安徽歙县。


中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,企业在这个时间点,即使是改名也要去冲击上市有些不太合时宜,因为港股走势主要是受美元市场流动性影响,而美元市场现在又呈收敛势头。“不过,这也表明了企业上市融资的决心与迫切性。”


而企业为什么急于融上市?实际上,奥园一直对文旅业务寄予厚望。早在2017年,奥园管理层就提出,要用三年时间将奥园文旅的营业额规模增加至100亿元。2018年8月,奥园文旅集团总裁程耀公开表示,公司计划于一年后拆分文旅板块上市。


但自2019年年末起,随着新冠疫情爆发,全球范围内的文旅产业大受影响,直至现今,依旧未能全面恢复,可以说其确实没能赶上上市的好时机。但倒逼企业选择在这个时机逆行上市的原因,或许可以从大湾区文旅增速大幅滑落的业绩中窥得一二。


2018年-2021年5月份收益 来源:招股书


招股书显示,2018年-2020年,大湾区文旅的营业收入分别为3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元;毛利润分别为1.5亿元、3.19亿元和3.67亿元。


2019年-2020年,企业的营收增速分别为120%、31.5%;毛利润的增速则分别为113%、15%,增速双双遭遇“膝盖斩”。


而今年前五月,企业的业绩同样表现不佳。截至2021年5月31日,企业营收3.19亿元,达2020年全年营收水平的33%;毛利润8680.3万元,仅达2020年全年营收水平的23.7%。


毛利润、毛利率 来源:招股书


同期,企业的毛利率更是大幅下滑。2018年-2020年,企业的毛利率分别为44.8%、43.3%、37.9%,而数据显示企业2021年5月底的毛利率下滑至27.2%。与2018年相比,这一毛利率水平几近腰斩。


现金流量表。来源:招股书


与此同时,企业的经营性现金流同频共振。根据招股书,2018年-2021年5月31日,企业的经营性现金流分别为1.29亿元、4477.5万元、3.37亿元、-1.45亿元。


还未上市,企业的业绩已经节节败退。在外部趋紧的融资状况之下,上市融资缓解现金流压力,已经箭在弦上。


PART TWO
IPO之路为何屡战屡败?


大湾区文旅到底为什么屡战屡败?


南开大学教授、博士生导师马晓龙认为,这与其业务模式不无关系。他表示,国内文旅企业身上有一个通病:头顶文旅的帽子,本质上是一个卖房的房地产公司。


“这就是为什么现在房地产管控严格之后,国内的文旅企业经营不下去,或者出现大量负债的原因,就是因为他们一开始都是靠房地产来平衡财务,现在房地产也不景气了,所以日子很难过。”


而大湾区文旅也并未跳脱出这一个怪圈。从财务数据来看,招股书显示,2018-2021年5月底,企业度假物业销售额分别为2.67亿元、5.94亿元、8.48亿元、2.78亿元,占同期总收益的79.8%、80.7%、87.7%、87.1%;文化旅游业务所得收益分别为6771.4万元、1.42亿元、1.19亿元、4109.4万元,仅占总收益20.2%、19.3%、12.3%、12.9%。


度假物业、文旅业务收益分布 来源:招股书


从具体业务来看,根据招股书,截至2021年8月31日,企业拥有18个度假物业发展项目组合,其中11个项目已竣工、3个在建项目, 4个持作未来发展项目,土地储备总建筑面积约130万平方米。


来源:招股书


另外值得注意的是,公司虽然宣称以文旅业务为核心,但却没有吸引人眼球的IP。招股书显示,企业的文化旅游项目只有英德巧克力王国、泉林欢乐世界园区和泉林黄金小镇。其中,仅有泉林黄金小镇一个属于大湾区文旅,剩余两个分别属于奥园集团、中山泉林大河文旅。


而“独苗”泉林黄金小镇中,含有大量的住宅可以进行销售。如已完成的11个度假物业发展项目、4个待建项目均位于泉林黄金小镇大盘中。其中,所有已竣工度假物业发展项目均有住宅、公寓出售;待建的4个项目中,2个已经明确规划了用作住宅用途的公寓。


马晓光称,像大湾区文旅这样的公司上市之前,企业也明白很多项目是装不进去上市平台的,或者装进去之后,也不赚钱。“企业如果要上市,要连续几年保持收益的规模。”


知名旅游专家、中国未来研究会旅游分会副会长刘思敏认为,房地产企业做文旅本身就是一种投机取巧,是规避政策调控的一种做法。本身就意味着“不靠谱”。


实际上,多位专家对这一次企业是否能够上市均表态称,“不太乐观”。


PART THREE
为什么难“上岸”?


大湾区文旅,为何难以敲开港交所的大门?


汇生国际融资总裁黄立冲表示,这与企业的商业模式有关,如果是文旅+地产,业绩主要靠卖房子,资本市场就可能产生疑问,既然基本上和母公司奥园集团一样卖房,为什么还要独立上市?


“交招股书好几次没过,说明企业有关键点不符合要求,这说明企业问题很大。”一位业内专家如此表示。


实际上,如今涉猎文旅产业的房企不在少数。而频频刷新纪录的迪士尼、环球影城足以证明,我国文旅产业亦存在足够的基础与机会。但为什么大湾区文旅始终摆脱不了卖房的桎梏?


刘思敏告诉财经网,这和国内的文旅市场有关系。国内做不好文旅产品最重要的原因就是各路资本进场,一心想挣快钱。其次,和迪士尼、环球影城相比,它没有真正属于自己的IP。


而不依靠IP与运营来赚钱的逻辑思维是文旅产品最“致命”的危机。马晓光称,迪士尼、环球影城不仅仅是在做一个主题公园,它有着多年的文化积淀,任何一个年龄阶段的人都能够在迪士尼找到米老鼠、唐老鸭、花木兰等熟悉的IP,吸引大批的客流量。但国内的主题公园,目前尚没有任何一家文旅企业推出一个拥有足够重量的IP,大湾区文旅也不例外。


此外,刘思敏认为,造成国内文旅很难挣钱的另一个原因是选址方式的不同。环球影城、迪士尼这种超级主题公园或度假区,一般会放在大城市比较偏远的地方,土地价格比较低,政府也会在交通条件上给予直接支持,所有的设施、建筑都是围绕游客的需求建设,进而周边形成产业集群。但是国内的文旅一般选址在城市核心地区,地价高,只能通过卖房来平衡财务成本。


与选址在核心城市地段的文旅项目相比,大湾区文旅的处境则更加艰难。根据招股书显示,大湾区文旅管理的3个文旅项目分别位于清远、江门、中山。虽然位于粤港澳大湾区,但与深圳、广州核心城市的配套、人流量相去甚远。


资本想挣快钱,就不会长期致力于内容、文化的充实以及创新与运营的提升,进而将无法产出“有效”IP,导致企业无法通过运营增加收入,最后导致只能靠卖房来平衡财务。如此,一条恶性循环链由此产生。


从招股书失效、提交、再失效、再提交的反复循环中,可以看出大湾区文旅想上市的坚定决心,但市场早已经变了逻辑。若想成功“上岸”,大湾区文旅需要思索的还有很多。