基本面:一碗必吃的大面

地产股脉冲式骚动,海外知名大行带头抄底房企债,央行首次晒出十月份个贷大增帐单,房企收购兼并项目承债,可望不计入自身负债总数......


很多人问:到底现在是什么情况?


笔者的回答是:我们依然走在房地产去金融化的轨道上,只是,罗马不是一日建成的。建成之后,依然还是上海华宅千万间,四五六线土地纷纷流拍。这个,没有办法匀一匀。



为什么会出现房地产股脉冲波动?

在不断利空下,地产股本来已经跌到市盈率低、绝对股价低、远低于净资产这“三低”的状况。到了年底,一些机构不愿赶热门股,只能在利空出尽的背景下,潜伏于地产金融航空所谓绝对低估值股票中。当基本面传来利好,自然借机发动。在我看来,基本面是纠偏,房地产股也是纠偏。哪有整个房地产板块的持续行情?回归基本正常就不错了,而不是回到过去。



刚刚过去的双十一,各大电商平台都不敢晒成绩单了,这意味着什么?

十一成交,普遍不如往年,显示消费不如预期。每个月都过节,每个月都促销,但是消费数据很乏力。只需要看移动通讯设备、汽车两个销售数据,就可以窥一斑见全豹。现在,社会企事业在社零总额的权重退化了,未来需要广大百姓扛社零总额。


商务部提出的促消费抓手是4个:汽车、二手车、家电、餐饮。百姓担纲消费,如果不换房,会买车、换家电、换家具?靠上馆子,毕竟是有限的。所以,此时住宅合理消费,不能快速退场。




恒大刚刚又兑付了美元债利息。各地在积极听取房地产商的意见,基本面似乎有点暖意。为什么会出现这种情况?

不要将此解读为“老套路重来”。保持经济健康成长,警惕房地产金融化、泡沫化不会动摇,但又要防止一夜之间去金融、去泡沫的后遗症。健康的经济体,都是平衡的产物,而不是让房企膨胀到2万亿负债,再让它突然死亡。野蛮生长固然可恨,突然死亡更加伤害巨大。一个龙头企业拖下水的不仅仅是一个企业、几百家银行、几万供应商、百万购房户,拖下水的还有全中国想融资发债的企业。及时化解这样的风险,让整个体系软着陆,才是成熟的管控。



国人习惯不是牛市,就是熊市。既然房地产走牛不成,就该让它走熊,不是皆大欢喜?

房地产即刻走熊,才是皆大不欢喜。全民财富的90%以上,目前都在这一套房,一个房产连着一个估值,虽然估值没什么大用,但是支撑了老百姓奋斗而不肯躺平的内心。这个数字崩溃了,比如像某些地方一套房十万元,没有人拿地开发了,地方没有出让金收入,修桥铺路基础设施建设就停滞了。不要把房地产想象成一个简单的行业。也许这就是为什么那么多城市还在限跌。



个贷、房企贷如果趋于正常,楼市会如何?

个贷、房企贷从宽松,走向严厉,再走回适度。其实这是一个从矫枉过正,再平衡回中性偏紧的过程。只要逼退投机力量,保留消费力量,就是平衡成功。连投机带正常消费一起逼出去,就是偏紧了。


随着时间的推移,不要再讨论“楼市会如何”这种超大而不切实际的题目,而应当讨论具体城市。一些城市人口在不断增长,另一些城市在飞速下滑。城市两极分化,一些城市后劲十足,一些城市疲态尽显。因为有沈阳这样欲放不能、不放痛苦的城市存在,机遇便始终有利于上海这样的城市。


稳住预期、稳住发展、稳住人口增长两三年,不管房地产税在不在上海试点,上海都会获得更大的比较优势。