地产行业需要俞敏洪

昨天,新东方创始人俞敏洪冲上了全网热搜。


新东方官微发布了一篇名为《当一辆红色卡车,驶向远方》的文章。文中提到,新东方原本为了K12业务订购的崭新课桌椅,在业务收缩后将会悉数捐献给农村贫困地区学校。




11月7日,俞敏洪现身直播平台表示,新东方退租的1500个教学点,仅装修就花了70个亿人民币,捐赠的8万套桌椅,价值约5000万元人民币网友们纷纷对俞敏洪这一举动表示赞扬。


在双减政策下,新东方股价下跌九成,市值减少2000亿人民币,俞敏洪身家缩水200亿元。业务收缩带来对公司现金流的考验,所有教培公司都面临着这样的困境:


(精锐教育倒闭)


大量的校区关闭,人员裁减,学生退费,供应商结款,几乎是天价。于是漫天遍野看到的是公司倒闭,员工工资拖欠,学费无法退出的新闻,许多当事人也只能认倒霉。但是新东方却有条不紊,维持住了基本的业务稳定。


谈及此事,俞敏洪在直播中表示:新东方有一个不成文的规定,就是账面上必须要保证足够的现金流,如果有一天新东方倒闭了,可以退还所有学生的学费,并且支付所有员工的离职工资,因为这些钱本身就不属于新东方。




这件事应该不是临时的说辞,因为早在前几年新东方业务鼎盛时期,俞敏洪就数次分享过这个原则,当时还有人认为他是过于保守,不懂变通,如今看来真的在危急关头救了新东方一命。





现阶段地产行业不太好过。政策调控寒冬下,从三道红线、土地两集中再到各地出台最严厉的限购政策,将楼市热度降到冰点。而恒大危机也让整个地产行业蒙上了一层信任危机,恒大的债务超过信用机构评级下调,银行渠道收紧,各种融资发生挤兑现象,协信,蓝光,新力……地产行业暴雷频频。



而在这些面临困境的房企中,除了恒大签下的万亿债务可谓天文数字,多家房企的暴雷导火索金额非常之小,比如蓝光在与平安的融资合作中,有十几亿的款项延期,导致蓝光被平安进行了融资限制,以此导致了蓝光的信用降级,最终如同多米诺骨牌一般产生了巨大的连锁反应。


而最近佳兆业的危机更是令人印象深刻,一批由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业担保的财富产品出现兑付逾期,总额不过3亿元而如今因为流动性风险无法兑付,造成了整个公司的信任危机。


在这样的情况下,很多非业内人士会非常的不解,过去20年房价翻了不止三四倍,但为什么开发商却连两三亿都拿不出来?这些年销售额上千亿的房企,面对行情的短暂下滑,为何就能出现如此大规模的债务逾期现象?


其实这就是以往地产金融化的结果,高负债,高杠杆,高周转我们经常听,但用通俗的话说:就是通过各种渠道融资拿地-拿地之后立即开动,设计,做售楼处,到示范区开放最少仅仅只需要30天-期房销售回款之后又进行融资拿地,周而复始跑马圈地。




虽然开发商整体利润不算高,但是高周转,流程化带来的规模效应,也涌现出许多黑马房企,比如新力从创办到千亿销售额,也不过用了9年时间。但是这样的方式导致了公司现金流的极度匮乏,资金犹如击鼓传花,可以存续的前提是房价上涨以及融资渠道畅通,一旦房子卖不出去,或者无款可借,就会出现系统性经营风险。


本次行业危机,就是因为房企低估了国家调控的决心和楼市降温的程度,也高估了自身的融资能力。才会出现违约,暴雷,项目停工等诸多问题。


据中指研究院统计:恒大已成交未竣工面积超5000万㎡,而这些遍布全国的楼盘都将可能面临烂尾的风险。







在政策调控下,地产人喜欢以【教培行业】做对比。相比被明令禁止,直接取缔的K12教育,地产行业还是幸运的。国家希望引导行业瘦身,向健康,平稳的方向发展。在阵痛中行业确实需要反思,正如郁亮在万科投资人大会上所说的:“地产行业要学会赚小钱,赚慢钱。”


这句话的意思,就是要回归理性,行业要回归商业逻辑,房子要回归居住属性。俞敏洪常常调侃自己是一个【小富即安】的人,但也正因如此,才能让新东方在危机中得以从容退场。


俞敏洪在业务繁荣,资本泡沫中保持清醒,清楚地明白:“手里有一份钱不属于新东方,而属于所有的用户,属于新东方员工”。而房企在加杠杆的时候,是否也能够想起收到的房款在房屋交付之前其实也还不属于自己,属于所有购房者。


地产行业需要俞敏洪,也希望阵痛之后的地产行业,能够多一些新东方。