澳洲房市过热,金融风险显现?监管终于出招,11月开始贷款更难了!

澳央行继续保持0.1%低利率


尽管房价持续快速上涨,但澳大利亚央行RBA本周二10月5日宣布,现金利率将连续11个月保持在0.10%的历史低位。RBA还表示,它将保持购买 40 亿澳元政府债务的量化宽松计划不变。



澳大利亚央行行长Philip Lowe表示,监管机构一直在讨论在利率处于创历史新低的情况下住房信贷快速增长的风险。外界表示,虽然没调息,但也会让澳大利亚央行有希望从另一个方向采取行动,帮助房地产市场降温。


尽管2个最大城市整个9月都处于封锁当中,澳大利亚房价还是强势上涨1.5%



阅读推荐:9月澳洲房价,墨尔本拉后腿了!二手房市场回暖,Malvern East成交$680万别墅!


由于买家的 FOMO (害怕错过)水平持续高涨,许多经济学家预计澳大利亚审慎监管局 (APRA) 将在今年晚些时候出台措施,在如此失控的市场中限制风险较高的借贷


监管机构认为“市场过热”的主要原因,源于APRA提供的2021年6月季度批准的新贷款数据,超过五分之一的借款人(21.9%)房贷超过其收入6倍以上,而1年前这个数字为16.1%。总体而言,预计未来一段时间内住房信贷增长将超过家庭收入增长。



APRA率先出手给房市降温


就在RBA月度会议的第二天,10月6日一早,澳大利亚审慎监管局 (APRA) 就早早采取行动,决定提高银行用于评估贷款的“可服务性缓冲”(serviceability buffer),称这将使典型借款人的最大借款能力降低约 5%



APRA已通知各大银行,在10月31日之前将缓冲利率增加 0.5 个百分点,也就是从 2.5% 提高到 3%。该缓冲利率将被加到现有的贷款利率中,并评估借款人在未来是否能够承受更高的利率。


缓冲为贷款期限内的利率上升,以及借款人收入或支出的任何不可预见的变化提供了重要的应急措施。


这到底是什么意思呢?这意味着,从11月开始,银行将评估,当房贷利率比当前利率高出3%时,新借款人是否仍然有能力支付房贷


换句话说,如果您在11月1日以2%的利率申请抵押贷款,银行将测试您是否有能力以5%的利率还款。如果不能,银行可能会拒绝贷款给你,或者缩减贷款额度。


APRA表示,此举将对总体住房信贷增长产生“相当温和”的总体影响。它只适用于新的借款人



消息公布后,银行股涨跌不一,但总体表现疲弱。澳大利亚最大银行联邦银行(Commonwealth Bank)股价下跌1.8%,澳新银行(ANZ)下跌0.1%,西太平洋银行(Westpac)股价上涨0.1%,澳大利亚国民银行(NAB)上涨0.2%。


APRA 主席韦恩·拜雷斯 (Wayne Byres) 表示,此举旨在加强系统的稳定性,并确保借款人能够承担今天和未来的债务水平


Byres先生说在一份声明中表示:


“虽然银行系统资本充足且贷款标准总体保持不变,但重债借款人比例的增加以及更广泛的家庭部门杠杆,意味着金融稳定的中期风险正在增加。随着全国各地开始解封,预计经济将反弹,风险平衡使得有必要制定更严格的适用性标准。”


APRA向贷款机构表示,预计他们将评估新借款人以高于贷款产品利率至少3个百分点的利率偿还贷款的能力。


2021伊始,全澳房价一路飙升,甚至在3月份创下2.8%的新记录,购房者为了买房希望能申请到更多的贷款,因此借款人数量和债务收入比,均有所上升。



APRA 表示,其举措得到了金融监管机构理事会(Council of Financial Regulators)的支持。它表示,在澳大利亚大部分地区因疫情而处于封锁状态时,理事会一直对干预持谨慎态度。


但随着各地封锁即将解除,并且考虑到接下来澳洲经济反弹的预期,“APRA认为风险平衡已经发生变化,因此需要及时对适用性标准进行调整”,防止住房问题失控


RBA周二表示,维持贷款标准很重要,可服务性缓冲需要适当。APRA 表示,与下限利率或债务收入比 (DTI) 限制等其他措施相比,以缓冲为目标将更有效地限制投资者借贷


APRA 表示,其缓冲措施不一定会涵盖所有贷款评估,因为某些贷款的利率下限会更高。但对于投资型借款人来说,缓冲更有可能发挥作用,他们的利率通常高于自住业主,特别是如果他们以只付利息(interest-only)的方式借款。


尽管监管机构认为此举提前评估经济形势,防止金融风险出现。但也有反对声音。


一些人认为,澳大利亚人对房地产的热情,在世界上是无与伦比的。



并且在过去 18 个月里,由于没法旅行,已经给澳大利亚人节省了很多钱。这些人认为,澳洲人有足够的存款来偿还债务,拖欠房贷的情况不会太高。因此,没有证据表明市场的火热正在造成贷款人的财务压力。



APRA表示,“不排除未来可能会采取更多宏观审慎干预措施”。


外界预测,这只是APRA调控的第一步,所以想要买房的朋友请抓紧了,未来贷款成本恐怕会越来越高!